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投行撤离伦敦，如何低成本“抄底”英国房地产？

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*本文来自英伦投资客兄弟号伦敦交易员（ID：LondonFinance）：前衍生品交易员，现宏观策略开发，立足伦敦专注探索全球资本市场的风险与机遇，本期重点介绍在投行撤离伦敦的风险下，如何抓住英国房地产市场的投资机遇。

在个人资产的全球配置方面，春节回国过程中向我询问英国抄底机会的朋友比较多，在此提一个思路。

这是伦敦交易员旗下风险机遇研习社去年12月推荐的一笔交易：利用廉价英镑用间接投资的方式抄底高折扣的英国优质地产，理由如下：

以下是去年交易发布时的截图

1. 交易成本低（指使用REITs方式投资英国房地产）

在英国退欧公投后，不少愿意“抄底”的中国投资人看中了伦敦房地产市场。这对熟悉海外地产的投资人是个不错的思路。但直接投资英国房地产市场购买房产对金额要求较大，海外海外投资者亦可以考虑使用间接投资的方式参与英国房地产市场。

若投资人不图产权，主要追求资金稳定增长，或许可考虑地产基金形式(REITs)。为方便起见，在此借用JP Morgan对REITs的解释，已了解REITs的朋友可略过此部分。(非广告也非推荐，仅供科普，已去除摩根大通原文里带有营销性质的部分)

“过去，投资人若要投资不动产，只能「直接购买」，或是透过「投资房地产相关类股」两种管道。然而，直接投资不动产，不仅金额较高、还要透过仲介机构，手续繁琐，且变现性不佳。现在，REITs推出，由于其在集中市场挂牌交易，交易方式与股票相同，流动性较佳，投资人将可享有除投资房地产相关类股外，也可以较少的投资金额，参与商用不动产的投资机会。

所谓「REIT」(Real Estate Investment Trust)「不动产投资信託」，是资产证券化商品之一 ，以发行受益凭证方式销售给投资大众。投资概念类似共同基金，投资于各种行业的房地产(如购物中心、办公大楼、停车场、医院等)，并管理其不动产资产，包括商业(店舖、商场、购物中心、停车场、酒店、办公室)、工业、医疗服务及住宅等物业，其潜在收入来自于租金与房地产价格增值之收益。

REITs 具备收益稳定、抗通膨、分散投资风险、流动性佳、税赋优惠等优势。REITs的现金流量，主要来自租金收入、管理维修费用及承租率等，收入相对稳定。各国规定REITs必须将当年度的大部分收益以股利形式分配给股东(美国是90%)，同时REITs并可因此不需要支付企业所得税(corp income tax)。”

在英国商业地产市场里，British Land (代码：BLND，市值62.6亿英镑) 和 Land Securities (代码：LAND，市值82.9亿英镑) 是英国最大的两家可在二级市场交易的房地产信托基金(REITs)，所对应资产为英国尤其是伦敦的商业地产(如写字楼、公寓、购物中心)。

这类REITs地产基金由于其规模在管理上可形成规模效应降低维护成本；同时可直接通过券商在二级市场交易，买卖方便，流动性好，能极大程度的减少交易成本。

2. 资产折价高

以British Land (代码：BLND) 为例，其持有的资产中有49%为购物中心，51%为办公室和公寓。虽然这类地产资产价格在退欧公投后应声下跌，但出租情况并未恶化（至少目前）。

伦敦市区的住宅类地产依然存在供给不足导致的租金持续上涨的情况，商用类地产在租金微降之后出租率有所上升。British Land (代码：BLND) 旗下商业资产在上季度的出租率从97%提升至98%，加权平均租约期限从8年提升至9年。

CBRE报告称，以英镑计价2016年英国商业地产市值下降了2.5%，但British Land (代码：BLND) 和 Land Securities (代码：LAND) 这两家商业地产的证券价格于2016年下跌了25%以上，存在与对应资产的大幅折价（这当中有风险，文末会提及）。

3. 收入流稳定

优级REITs可稳定提供享受税收优待的股息分红(来自于租金收入)。由于退欧行情使得英国商业地产基金大幅折价，名义股息(租金收入)达到了5%以上。除了有意全球配置资产或勇于'抄底'英国的投资人，在伦敦工作但暂时又不打算买房的朋友也可配置一部分该REITs，用于租金替代（补偿每月房租、同时预防万一房市突然快速反弹）。

4. 时间优势

英国退欧后英国央行降息提供廉价资金的杠杆机会（盈透和老虎证券提供的英镑融资年化利率为0.725%-1.125%）。

若不靠融资进入此交易，待英国退欧情势稳定，或可享受英镑反弹和地产价格复苏的双重红利。即使英国相对他国收紧货币政策以抑制英镑贬值所产生的通胀，这或将对商业地产价格形成负面影响，但英镑的升值或可抵消一部分地产价格的下跌。

更重要的是，这个交易会让时间站在你的一边，毕竟可以享受每年5%的租金收入（以股息形式派发），且资产价值(不是价格)相对稳定，容错率高。

除了REITs所产生的租金收益可免缴企业所得税以外，投资英国证券化资产还不会像美国证券要对海外投资人征收10%-25%的股息预提税(Dividend Withholding Tax, 美国对中国投资人收取10%)。

【风险】

核心风险：

若脱欧问题处理不当或形成硬脱欧，或将导致驻英企业的向外转移，英国商业地产基金REITs的大幅折价的主因也在于此。

在对伦敦商业地产的影响上，跨国企业去留所产生的影响要大于英国本身的经济走势（况且英国经济走势的一大因素也来自于这些跨国企业的去留）。

伦敦的金融行业是我们最为熟悉同时又受脱欧影响最为严重的行业。在此就以伦敦金融业为例，一窥驻英跨国企业的撤离风险（以下内容来自风险机遇研习社核心成员@张铮的内部分享节选）。

目前全球主要投行在伦敦的从业人员分布如下

退欧考虑地点：

a.阿姆斯特丹

地理人才税务优势，原来20%奖金CAP的问题也解决了，反而成了最大的优势。外资银行奖金不封顶，不受EU奖金是100%收入的影响）

b.都柏林

地理优势，语言优势，成本低。

c.巴黎

从语言，税务，法国劳工法等任何方向我都没法发现优势。目前只有HSBC 转1000人过去。不过他们5000人的UK组里2100都是欧洲人。所以转1000人到巴黎从员工角度看难度不大。

d.法兰克福

靠近欧洲央行(ECB)不是优点的优点。其实也看银行，比如高盛法兰克福已经有300人，转移成本低。但是大家私下说起来，去巴黎还会和太太商量一下，去法兰克福就不用提了。

各大投行撤离伦敦的规模：

目前伦敦交易员所掌握的不完全数据（包括意向） ：

HSBC 1000 (确认撤往巴黎)

UBS 1000 (确认撤往法兰克福)

Goldman Sachs 2000 (法兰克福)

JP Morgan 4000 (一部分雇员将转移到纽约办公室)

Morgan Stanley 1000

BoA 1300

Nomura （国际部一直在亏损，Equity关了，Fixe Income去年也砍了。其实也谈不上退欧计划了）

Citi 100 Sales & trading position moved to Dublin, more to follow (都柏林本来就是Citi根据地之一，已有2500人，可以说退欧影响最少的就是它了）

法巴(BNP)，德行(DB)，ING 等其他欧洲银行就相对简单了，就是回家了。

a.其他银行在没有base和现有infrastructure上的一些前期策略。很明确的是前台骨干还是要留在伦敦的！

b.除了Graduate Program继续进行，全部招人计划冻结（MiFID II项目除外）；

c.法务和人事考虑合同，建立专项储备金；

d.先从后台开始，把contractor和consultant用统一外包合同代替；

e.新办公室招人，同期伦敦新员工HR会选择欧洲人或有语言优势的（这个同期已经是一年前就开始了）；

f.infrastructure建立，同期开发公司内部app增加support为以后统一平台做准备；

等等

目前British Land (代码：BLND) 和 Land Securities (代码：LAND) 的股价所对应的资产折价大致在20%左右，各大投行对这最大的两家英国商业地产基金(REITs)的推荐总体上看涨，但规模稍小的精品投行Jefferies认为英国商业地产基金还有10%左右的价格下跌空间。

若读者认为上文提到的核心风险不会使得以英镑计价的商业地产价值降低15%以上，那么或可参与其中，并进一步了解其他次要风险，主要涉及：外资热钱流出、税制改革、市场利率回升。虽然个人认为这些次要风险不是英国商业地产基金大幅折价的主因，但各位朋友若有意进入该交易，还是推荐入场前先看看Jefferries地产总监Mike Prew的几点阐述。

本文的逻辑:

a.如果认为海外企业并不会蜂拥离开伦敦，目前的折价就显得过于大了，值得'抄底'。

b.如果认为企业会因为退欧而大规模撤离英国，那么目前的资产折价是应该的，这些商业地产只是显得便宜而已（但也很难说被高估）。

c.根据个人一手经验，我并不认为跨国企业会因此大规模的撤离伦敦，所以才提了这么一个交易。 目前资产大幅折价的重心在假设人和钱大规模流出英国的基础上，只要最终程度没有达到媒体所宣称的'大规模'，就值得一做。目前来看，伦敦金融业的核心优势很难被动摇，即使流失部分后台岗位也很难伤其根基。

披露：作者在2017年1月20日在英镑兑美元汇价1.227时以每股成本985购入Land Securities (代码：LAND) 。

*本文来自英伦投资客兄弟号伦敦交易员（ID：LondonFinance）：前衍生品交易员，现宏观策略开发，立足伦敦专注探索全球资本市场的风险与机遇，对于为何在推荐在投资机遇的同时要说一大堆它不好的一面，伦敦交易员是这么解释的：再好的机会背后都对应着风险，我很希望在大家决定进入之前先能尽可能多的权衡其收益/风险是否值得。潜在的可能收益已经摆在面前，如果其核心风险能够并且愿意承受，那就Go ahead。

对于投行撤离伦敦，英伦投资客的想法是：投行（至少狭义上的IBD）本质上是中介机构，核心竞争力在于撮合买卖双方客户促成deal（比如房地产投资或公司并购交易），伦敦的魅力在于世界上大部分做交易的牵头人（deal maker）在这里汇聚，他们在Mayfair，在Green Park，在伦敦西区的私人俱乐部里谈项目、谈投融资，达成deal，即便伦敦流失部分投行后台岗位，deal maker们还是会留在伦敦，只要真正敲定项目的人（比如Berkeley Square一带的投资机构）还留在伦敦，那么那些金融城的投行前台就必须留在这里卖项目，deal达成后随之而来的律所、会计事务所等机构也走不了，因为大量的deal在伦敦发生，律所、会计事务所等机构只有留在这里才有机会拿到业务。

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