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公募REITs加速酝酿 金融工具助力租售并举格局形成

  地产投资界期盼近十年的面对个人投资者的REITs（Real Estate Investment Trust房地产信托投资基金），有望首先在住房租赁领域，率先获得首单试水。

  9月13日市场传出消息，相关部门正在拟定面对个人投资者的公募REITs产品。今年魔方公寓发行了面对机构投资者的证券化资产。有开发商表示，如果公募REITs规则得以明确，房地产租售并举的局面，可能会比想象中来的更快、势头更猛。

  研究人员认为，近期上海等城市先后推出并成交了只租不售的住宅用地，但长租公寓市场的成熟并非朝夕可就，需要一系列配套政策及市场主体的支持。长租公寓中两个不得不面对的重要问题是，如何解决持有公寓流动性，以及租金能否覆盖持有成本并获得相应的回报率。如果通过金融市场能获得新金融工具的支持，不论是开发商、运营公司或是中介公司，都将提高对该领域的积极性。而长租公寓的市场规模有望进一步扩大。

  面对机构REITs今年已面世

  有媒体9月13日报道，证监会正在研究面向个人投资者的公募REITs产品，并正在拟定相关政策法规。

  未来可能会出台的面对个人投资者的公募REITs，商业和办公项目，并非被最优先选择的领域。租赁运营、公寓类以及公租房等与住房租赁相关的REITs，极有可能成为政策最先鼓励的方向。

  有开发商向记者表示，如果住房租赁REITs能够得以展开，势必会鼓励大量房企进入住房公寓市场。

  随着一线城市新增土地供应量逐渐减少，持有优质公寓物业，提到很多公司的议事日程上。但由于缺少足够的金融工具以解决流动性不足、持有资产过重等问题，相当一部分开发商有心无力，不敢轻易涉及公寓租赁。

  “如果住房租赁REITs大门得以打开，获得一定流动性的背景下，将一定程度减轻开发商持有型公寓的资金压力。”一家房企高管9月13日说。

  对地产和投资界来说，在商业办公和公寓领域，均已有类REITs产品先后试水。

  今年1月，魔方公寓面对资本市场，发行了国内首单以公寓租金收益为标的的资产证券化产品。

  将魔方公寓在北京、上海、广州所经营30处物业约4000间房间未来3年的租金收入为入池资产，魔方这款总金额3.5亿元、期限1—3年的ABS（资产证券化产品），成为国内首个以公寓租金为资产的金融产品。

  虽然魔方以公寓租金试水已经在资产证券化领域迈出了不小的步子，但在投资界看来魔方公寓仍然不能算是真正意义上的REITs。

  “REITs是面对普通投资者的公募产品，而魔方这款产品是面对机构投资者的。此外，REITs在很多国家的发行往往会有税收优惠，政策的支持也是重要的一个方面。”一家咨询公司投资部经理说。

  今年魔方在公寓试水证券化之前，万科2015年发行的鹏华前海万科投资基金，被称为国内第一单涉及不动产的公募基金。

  以总建筑面积约6万平方米的前海万科企业公馆这一商办楼的租金收益权为基础资产，鹏华前海万科这款具有债权性质的证券产品发行规模上限为30亿元。虽然是公募产品，但该产品的投资门槛高于股票及债券或基金：最低认购金额为10万元，二级市场最小买入单位为1万份。

  参与者：开发商、房产中介公司

  市场传出证监会正规划REITs相关规则之际，已经有房企率先进入了长租公寓市场。谁可能会成为长租公寓REITs主要的发行人和参与者。

  研究人员指出，目前涉及长租公寓或公寓管理的市场主体，主要包括开发商、公寓运营商、房产中介公司及酒店集团。

  记者近日从旭辉集团方面了解到，该公司正计划扩展长租公寓市场，今年拥有约2万间公寓。同时，旭辉成立的公寓运营平台，还将在外界进行拓展，管理市场上其他的租赁类公寓。不久前龙湖在上海也透露，其在闵行的项目将引入名为冠寓的租赁平台。而万科在北京等城市，去年以来拍得了多块只租不售的项目。在业界看来，万科拿只租不售的土地，意在加仓长租公寓市场，增加其在住房租赁市场的份额。

  对开发商来说，虽然此前没有租赁REITs这类金融工具的支持，但已经有房企率先涉水长租公寓。借助其开发项目的先天优势，包括龙湖、万科、凯德旗下雅诗阁等在内，一些先行的开发商甚至已经形成了其独立，且有一定运营经验的公寓租赁运营平台。

  另一个重要群体，则是较为专业的公寓运营公司或酒店集团。今年试水公寓租赁证券化的魔方公寓，正是该群体的代表之一。酒店管理集团虽然有较强的管理优势，但线下房源资源的获取成本相对较高，获取渠道也较开发商及中介公司要少。

  业界人士告诉记者，长租公寓中除了开发商以外，一个不可小视的群体是房地产中介公司。

  在存量住房租赁领域有着先天优势的房地产中介公司，也正逐渐成为中期租赁公寓的参与者。这其中链家的自如以及我爱我家的相寓等平台，借助二手房中介渠道拥有房源的优势，通过线下导入等方式，在分散的公寓租赁领域占据了一席之地。

  有中介公司人员告诉记者，链家等中介公司手中的公寓房产并非其自有，而更多扮演着“二房东”的角色。

  “凭借海量线下资源，像链家这样的超大型中介公司往往有大量的中长租赁的客源及房源信息。中介公司以运营管理者的身份，与房东签署时间不等的租赁合约，往往在2年以上。获得租赁授权后，中介公司对房屋简单装修后可以在极短时间就将房屋出租出去。因此像链家这样的房企中介公司，在分散租赁市场，其市场份额的扩张其实是相当惊人的。”上海一家中介公司人员说。

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