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成都买房客群分化 刚需购房转向二手市场

近日，链家公布了一组今年一二手房市场成交套均面积的数据，数据显示：今年10月，成都市新房成交套均面积为107.1平方米，而二手房仅为86.4平方米。

2017年成都新房和二手房成交套均面积走势

（成都链家研究院）

事实上自2017年以来，成都二手房套均面积便大体呈下滑趋势，10个月套均面积减少了14平方米，与之相反，新房成交的套均面积却不降反增了约8平方米。如今，成都一二手房成交套均面积剪刀差正在不断扩大，从新房市场和二手房市场情况不难找出原因。

拿地成本上涨

开发商首选打造改善产品

去年开始，成都中心城区拿地成本上扬；今年9月19日，四川金禾盛投资有限公司以楼面价10100元/平米拿下温江一宗地，宣告成都二圈层区域地价均破万元大关。

温江首块过万地块

随着土地成本的升高，为了提高产品溢价，开发商们更倾向于打造面积段较大的改善产品，一方面在同等的土地成本中，打造此类产品能够提高产品价值；另一方面，从2016年起，购房市场便进入改善元年，此前70、80后的购房者进入换房周期，大部分拥有充足购买力的消费者开始涌入市场。因此，对开发商而言，打造大面积段的改善产品，无疑成为了最好的选择。

链家成都研究院院长张键表示：“主城区大部分购房者因价格、地段因素，选择牺牲面积，二手房的套均面积在逐步下滑。而新房方面，在改善户型增多，以及市场供应偏紧的双重影响之下，购房者只能接受目前新房改善为主的市场情况，导致了新房和二手房市场在成交面积方面的差异性也在逐步加大。”

限价政策影响新房价格

购房者把握时机入市

在改善大行其道的同时，随着自去年10月开始的成都一轮调控政策的陆续出台，将部分不具备资格的异地购房者拒之门外。同时，为了抑制新房价格的过快增长，政府有开始了对新房价格的调控。于是，从年初开始，成都新房进入“限价时代”。

限价，让许多今年新开楼盘均价明显低于周边去年所开楼盘价格，部分有条件的购房者看到了机会，把握时机进入市场。一时间成都新房需求走高，加快了新房的去化，同时也带动了一手房套均面积的增长。

与此同时，链家研究院的报告指出，链家监控的成都500个重点楼盘当中，换手率（业主买下二手房之后再出售的比例）有所下降，而0成交的楼盘占率则略有提升。从链家研究院的报告可以看出，换手率是二手房交易中的核心指标，而该项指标至10月才稍有回落至2.29%，环比下滑了0.82%。

整个10月，链家统计的核心500盘零成交楼盘占比升至13.2%，较上月大幅增加6.2个百分点。

成都链家核心500盘零成交楼盘占比走势

（成都链家研究院）

全款优先成普遍现象

刚需购房转向二手市场

随着新房需求的增加，加之限价政策对开发商利益的挤压，为了快速回款，部分新开楼盘开始了“全款优先”政策。这让手握资金不足，却亟待买房的刚需客只得转向二手房市场。但是，由于二手房价持续走俏，同样的预算可买面积段的房子却在不断减小。

曹先生从去年便开始看房，但是未能把握时机，看好的房子每次都会被别人抢先一步，今年开始，他的购房预期已经从90平米减到了70平米。

多数刚需转向二手市场

图片自网络

像曹先生这样的购房者不在少数，因为全款资金不足，加之新房库存紧缺，他们开始转向二手房市场。市场情况较好，许多二手房房东开始有了更高的价格期待，因此，二手房房价持续走高。“上月看的房子又涨了十万。”曹先生无奈地抱怨，如果再涨下去，他的预期的面积还会再压缩。

因为刚需购房者的涌入，二手房的套均面积开始不断减小。

未来，二手房和新房套均面积剪刀差是否会进一步扩大，刚需购房二手化只是短期现象还是会长久存在，成为许多人关心的问题。

从目前的情况来看，新房的供应远不足需求，消化掉全款购房者和部分投资客仍需时日，所以刚需购房者走入新房市场还有一段时间。有业内人士称：“该现象并不会长久，目前二手房成交已出现疲软，多处二手房有价无市，今年底至明年，仍将有大量新房房源入市，后期市场趋于平稳是必然现象。”

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