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成都买房客群分化 刚需购房转向二手市场 ——凤凰房产成都
近日,链家公布了一组今年一二手房市场成交套均面积的数据,数据显示:今年10月,成都市新房成交套均面积为107.1平方米,而二手房仅为86.4平方米。 -来自凤凰新闻客户端
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成都买房客群分化 刚需购房转向二手市场

成都商报
2017-11-11 09:17

近日,链家公布了一组今年一二手房市场成交套均面积的数据,数据显示:今年10月,成都市新房成交套均面积为107.1平方米,而二手房仅为86.4平方米。

2017年成都新房和二手房成交套均面积走势

(成都链家研究院)

事实上自2017年以来,成都二手房套均面积便大体呈下滑趋势,10个月套均面积减少了14平方米,与之相反,新房成交的套均面积却不降反增了约8平方米。如今,成都一二手房成交套均面积剪刀差正在不断扩大,从新房市场和二手房市场情况不难找出原因。

拿地成本上涨

开发商首选打造改善产品

去年开始,成都中心城区拿地成本上扬;今年9月19日,四川金禾盛投资有限公司以楼面价10100元/平米拿下温江一宗地,宣告成都二圈层区域地价均破万元大关。

温江首块过万地块

随着土地成本的升高,为了提高产品溢价,开发商们更倾向于打造面积段较大的改善产品,一方面在同等的土地成本中,打造此类产品能够提高产品价值;另一方面,从2016年起,购房市场便进入改善元年,此前70、80后的购房者进入换房周期,大部分拥有充足购买力的消费者开始涌入市场。因此,对开发商而言,打造大面积段的改善产品,无疑成为了最好的选择。

链家成都研究院院长张键表示:“主城区大部分购房者因价格、地段因素,选择牺牲面积,二手房的套均面积在逐步下滑。而新房方面,在改善户型增多,以及市场供应偏紧的双重影响之下,购房者只能接受目前新房改善为主的市场情况,导致了新房和二手房市场在成交面积方面的差异性也在逐步加大。”

限价政策影响新房价格

购房者把握时机入市

在改善大行其道的同时,随着自去年10月开始的成都一轮调控政策的陆续出台,将部分不具备资格的异地购房者拒之门外。同时,为了抑制新房价格的过快增长,政府有开始了对新房价格的调控。于是,从年初开始,成都新房进入“限价时代”。

限价,让许多今年新开楼盘均价明显低于周边去年所开楼盘价格,部分有条件的购房者看到了机会,把握时机进入市场。一时间成都新房需求走高,加快了新房的去化,同时也带动了一手房套均面积的增长。

与此同时,链家研究院的报告指出,链家监控的成都500个重点楼盘当中,换手率(业主买下二手房之后再出售的比例)有所下降,而0成交的楼盘占率则略有提升。从链家研究院的报告可以看出,换手率是二手房交易中的核心指标,而该项指标至10月才稍有回落至2.29%,环比下滑了0.82%。

整个10月,链家统计的核心500盘零成交楼盘占比升至13.2%,较上月大幅增加6.2个百分点。

成都链家核心500盘零成交楼盘占比走势

(成都链家研究院)

全款优先成普遍现象

刚需购房转向二手市场

随着新房需求的增加,加之限价政策对开发商利益的挤压,为了快速回款,部分新开楼盘开始了“全款优先”政策。这让手握资金不足,却亟待买房的刚需客只得转向二手房市场。但是,由于二手房价持续走俏,同样的预算可买面积段的房子却在不断减小。

曹先生从去年便开始看房,但是未能把握时机,看好的房子每次都会被别人抢先一步,今年开始,他的购房预期已经从90平米减到了70平米。

多数刚需转向二手市场

图片自网络

像曹先生这样的购房者不在少数,因为全款资金不足,加之新房库存紧缺,他们开始转向二手房市场。市场情况较好,许多二手房房东开始有了更高的价格期待,因此,二手房房价持续走高。“上月看的房子又涨了十万。”曹先生无奈地抱怨,如果再涨下去,他的预期的面积还会再压缩。

因为刚需购房者的涌入,二手房的套均面积开始不断减小。

未来,二手房和新房套均面积剪刀差是否会进一步扩大,刚需购房二手化只是短期现象还是会长久存在,成为许多人关心的问题。

从目前的情况来看,新房的供应远不足需求,消化掉全款购房者和部分投资客仍需时日,所以刚需购房者走入新房市场还有一段时间。有业内人士称:“该现象并不会长久,目前二手房成交已出现疲软,多处二手房有价无市,今年底至明年,仍将有大量新房房源入市,后期市场趋于平稳是必然现象。”

[责任编辑:袁家远]
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