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第一太平戴维斯华东区董事长：租赁用地市场仍有待发展成熟

随着中国共产党第十九次全国代表大会的召开，对于稳定房地产市场的不断重申，在极大层面上改变了市场的预期，而大力发展租赁型住房则早已成为政府、开发商乃至整个市场的重中之重。

第一财经记者近日独家采访了第一太平戴维斯华东区董事长朱兆荣，以及第一太平戴维斯估值部董事甘启善，双方表达了对变革之下中国房地产市场的预期与看法。朱兆荣认为，中国房地产市场从高速增长进入了平稳发展阶段，“但只要紧跟政府的政策，就会发现机会反而越来越多。”

第一太平戴维斯华东区董事长朱兆荣

第一财经：今年以来，中国房地产市场发生了翻天覆地的变化，无论是政策基调，还是对上下游产业链的传导方面。您认为这种变化会从根本上改变楼市供需的逻辑吗？

朱兆荣：严格来讲，我们过去的几年，整个中国房地产市场属于高速增长的阶段。而现在，政府给的信号很清楚，基调也已经确定下来了——房子是用来住的，不是用来炒的。这样下来，房地产市场从高速增长变成了平稳发展。不像之前，买一块地，找个建筑师、施工队，两年后就翻了两倍，这样的市场应该不复存在了。市场会更看重中长线的发展，未来的市场会变得更加合理。

在十九大之后，业内对中国整体经济的未来发展，是非常有信心的。经济稳定的前提下，中长线发展，反而对开发商来讲是更加有利的。大家（开发商）的思路在发生变化，开发商和购房者都变得更为理性成熟，因此我们对房地产市场更加有信心，相信只要把握政府政策，也会有很多机会。

甘启善：从十三五规划我们看到，未来五年，会有超过70万套的租赁用房供应量，会占新增供应量的60%。而从现在的情况看来，拿地的价格相对来说也比较低，楼板价仅6000~10000元 /平方米。如果拿地的价格降下来的话，整个成本就会降低，那未来房屋租赁的回报率将较目前（仅2%左右）回归到更合理的区间，这样对开发商来说才具有吸引力。所以，从这里也可以看到政府的决心。

第一财经：刚才提到的租赁用地的推出，可以看到，随着政策的推进，未来会有更多开发商自持的出租项目推出。您认为跟传统的开发销售模式相比，租赁用地更需要开发商具备哪些能力？

朱兆荣：整个投资和现金流的模式，以后就变了，现在这种快速回笼的方式，走下去会很难。如果开发商财力不够，就会很难做这个业务。然而，这个市场很大，将来的土地供应量会有一半是用来出租，未来，这个市场是有潜力的。但是以我们现在的租金回报来看，跟国际上相比还是比较低的，我们的市场仍然有待发展成熟。此外，这种模式一旦成立，小型开发商的压力会比较大，外资开发商也需要有一段适应调整期，不会很快入市，因此，首批有能力进入这个市场的应该会是国企以及有实力的大型民企。此外，在进入这一市场之后，是否能长足的发展，还是要看后期的运营管理水平。

甘启善：如此看来，开发商资产管理能力非常重要。以前，很少有开发商去做一些资产证券化的产品，因此在资产管理方面，基金也好，信托也好，很多不具备这一能力。但未来，如果资产管理没有做好的话，资产的素质也会受到影响，包括将来租金的增长和回报，以及今后居住率等问题都难以解决。

对于开发商而言，现金流回报率和退出的机制都很重要。而对于很多投资人来说，这就不是投资回报率的问题，而是资金回笼的问题了。目前市场的四单包括长租公寓：魔方、自如发行的ABS以及新派、保利发行的类REITs。前面两个是二房东的产品，另外两单就是业主自己发的产品。比如保利的资产包包括几十幢长租公寓，融资规模达到50亿，整个资产包是很不错的，用比较优质的资产，搭配一些普通资产，整体资产包表现比较平均，风险小，稳定性高，也更具有吸引力。

第一财经：如果开发商想在这一市场立足，您有什么建议？

朱兆荣：我们现在正在和一些大型开发商聊，他们以前没有处理或者参与过这种模式，没有历史对照。我们通常会提供一些顾问服务，比如房型、配套怎么做，租赁管理怎么做。我们相信很快会有合作，因为他们的持有量较大，不同项目在不同地区位于不同城市，因此所面临的挑战都是不一样的，此外，我们仍因紧跟政府的政策导向。

甘启善：对于开发商而言，其实都是有机会的。现在的阶段是在慢慢试水温，看市场的反应是怎么样的。就像刚刚朱总提过的，开发销售快速增长的模式也在慢慢改变。现在是存量房的时代，所以我相信，未来的新型企业、民营企业也有机会参与到其中。

第一财经：存量房时代下，长租公寓的管理有多难？

朱兆荣：摆在台面上的回报率大家都算得出来，经营管理的要求也很高，起步应该还是非常费力的。长租公寓管理起来很不容易，一路走来应该会遇到很多问题。境外的成功案例也并不多见，新加坡的长租公寓还相对满意一些；英国也实行了很多年，但在管理上也是不容易。

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