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2018年房地产:整体疲弱下的结构性机会 ——凤凰网房产成都
房地产投资的结构性机会还表现在高铁、地铁等基础设施建设对经济地理的改变上,如下图,经济的经济地理正在被不断改变,高铁的沿线城市房价显然高于附近的非沿线城市。 -来自凤凰新闻客户端
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2018年房地产:整体疲弱下的结构性机会

华尔街见闻网
2017-11-26 10:12

对于房地产来讲的话,我觉得整体还是比较疲弱。2018年,销量的负增长也是大概率事件。2013年商品房销量创历史最高点以后,大家都认为今后销售总面积(13亿平方米)不会超过2013年了,谁知道过了两年以后后,到2016年房地产销量又创了新高,今年又是创了新高。明年大概率就是销量增速的回落,即出现负增长。

下面这张图,说明什么?住宅的价格和销量走势总是一致的,也就是价增量升,价跌量减。这就表明了房地产买卖其实还是带有很鲜明的投资属性,如果说是商品属性的话,那就应该是价跌量升,薄利多销。投资品的属性就是价升量增,价跌量减的。因为当今房地产更具投资属性,所以明年商品房价格整体会有所回落。因为量回落了,价格也会下跌。

 

为什么我没有说会大幅回落,而且到2020年之前我都不大认为房价会出现大幅度的回落,因为房价大幅回落会引发系统性金融风险,但我国经济发展目标是2020年要实现全面小康,在这个前提下维持稳定,房子、资本市场、房地产市场的大起大落是一个很重要的调控目标。

明年年初可能最为热议的是房产税立法问题,因为随着房地产的销量出现回落,土地拍卖收入、与房产相关的税收收入等都将减少。因此,明年两会是否会把房产税纳入立法计划,值得关注。不过,我的判断是,按照如今的一城一策的房地产调控政策,房产税要真正落地尚需时日。

在总体不乐观的前提下,我认为,房产投资的结构性机会依然还是有。投资房地产来讲,主要是看两个指标,一个是人口流向,一个是资金流向。从人口流向来说,中国目前大城市的人口还是不算多,上海常住人口占全国城市总人口的比重只有3.13%,而纽约占到美国城市人口的比重为7%,是上海的2倍多,日本、英国、韩国、法国最大城市的占比就更多了,所以中国大城市人口集聚水平还是比较低的。但中国严格限制超大城市人口的流入,所以可能会给某些超大城市周边城市带来人口的集聚和增长,从而推动该地域房价的上涨。总体看,人口从农村到城市流动过程基本上到后期了,但是人口在城市之间的流动仍方兴未艾。


我们看看下面这张图,上海人口从2012—2016年减少了28.3万,这里讲的是剔除人口自然增长(新增出生人口-新增死亡人口)后的净流动人口,即上海净流出28.3万。


这就表明了什么?将人口的自然生长因素去除之后,上海是净流出,江苏也是的。但是长三角地区内的江西、安徽、浙江人口还是净流入,所以我看好长三角地区的结构性机会,但对津冀地区相对不看好,为什么?因为全部都是流出的,如北京、天津、辽宁、山东、河北全都是净流出。

人口净流入表明了当地出现产业发展机会、投资机会、就业机会以及综合服务供给方面的机会。从人口流向的角度看,我还是看好珠三角地区,尤其是广东经济充满活力。从人口流向看,江苏和浙江的差距拉大了;从产业发展看,江苏以传统产业为主,浙江有了很多新兴产业,说明人口流向与产业发展是相关的。江苏的人口老龄化全国排名第三,第一是重庆,第二是四川,第三就是江苏了,所以它面临人口老龄化带来的一些经济活力不足问题。因此,投资上市公司也要看看上市公司董事长的年龄多大,年龄过大动力和活力肯定不足的,年轻的话就更具创造力,更有理想,所以投资楼市和股市的很多逻辑其实也是一致的。

人口流动是很有意思的话题,我大概算了一下,东部地区地域面积占全国的1/3,但是人口占到一半多,GDP要占到超过一半。但东部地区的经济集中度我觉得远远不够,从全球来讲,1%的陆地面积创造全球50%的GDP,未来中国核心城市创造GDP越来越多,一些偏远地方的GDP占比会越来越少,人口也会越来越少。

此外,房地产投资的结构性机会还表现在高铁、地铁等基础设施建设对经济地理的改变上,如下图,经济的经济地理正在被不断改变,高铁的沿线城市房价显然高于附近的非沿线城市。



[责任编辑:梁俊]

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