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成都楼市45天断供之下 开发商猛提门槛要求全款买房 ——凤凰网房产成都
“买房吗?现在市场上有很多二手房可供选择。” -来自凤凰新闻客户端
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成都楼市45天断供之下 开发商猛提门槛要求全款买房

中国经营报 作者:李瑞娜
2017-12-25 08:44

从10月31日到12月14日,45天内成都没有一张住宅预售证发放。

在这段楼市断供的时间里,《中国经营报》记者走访成都新盘及二手房市场发现,房价倒挂的现象变得越来越普遍。在青羊金牛成华锦江武侯高新六大主城区,二手房价格相比同区位新房高出1000元至5000元不等。热门的天府新区成都直管区二手房价格更是一路上升。

多位业内人士表示,房价倒挂一方面是由于新房市场供应量不足,另一方面也在进一步加剧新房供应相对紧张的局面。

这种情况也许要到2018年才能得到改善。目前成都市场仍有大量楼盘待售,按照成都楼市新政,届时楼盘开售采取公正摇号政策,全款不受接待。中海锦江城、绿地新里程早在两三个月前便开始登记蓄客,现在排队已超千人。

房价普遍倒挂

“买房吗?现在市场上有很多二手房可供选择。”

如今,房产中介的开场话语已经从此前主推新盘转换成了“二手房选择更多”的话语。记者以购房者身份向多家中介表明住宅购买意向时,均被上述表述接待。与此同时,中介们也会毫不避讳地指出,二手房价格要比同区域新房价格高一些。根据吉屋网数据中心提供的数据,2017年11月,成都市新房房价为10399元/平方米,同比下滑4.8%;二手房房价为14689元/平方米,同比上涨4.9%。

在一些热门区域,二手房价格高于新房的现象更为明显。据了解,成华万年场华润二十四城在今年7月份推出七期,主要为90平方米至136平方米的套三户型,均价约为15500元/平方米,预计明年加推八期。而目前华润二十四城一期至六期二手房均价已经突破25000元/平方米,甚至接近28000元/平方米,一、二手房均价倒挂约10000元/平方米。

高新区南三环的美洲花园棕榈湾也仍然在售,记者在项目现场了解到,一套三室二厅二卫约105平方米的户型,单价已达到19470元/平方米。成都房地产信息档案中心主办的成都透明房产网显示,该盘最近一次拿到预售证的时间是在2014年8月29日,附近房产中介及居民均表示,当时销售均价仅为8000元/平方米左右。

在二手房市场,据链家成交系统统计数据显示,2017年1月成都全市参考均价为9805元/平方米、全市挂牌均价10640元/平方米,到2017年11月,全市参考均价上涨至13333/平方米,全市挂牌均价上涨至16668/平方米,并且这一涨势并未衰减。

针对成都二手房市场价格高企,成都链家研究院院长张键表示,二手房与新房市场倒挂的关键原因,在于新房市场供应量不足,而市场上又确实存在很多年轻人首套置业、有小孩家庭改善换房等刚性需求,因此刚性需求会快速外溢到二手房市场,从而使得二手房业主端市场预期走高。

此外,限价政策等原因进一步加剧了二手房新房价格倒挂现象。中原地产首席分析师张大伟表示,目前来看楼市调控的措施并未对二手房价格形成压力,新房与二手房的差价就会被无形拉高。“但是这种二手房价格高于新房的现象,其实是不健康的,容易滋生一些开发商捂盘惜售、收取茶水费、购房需长期排队等情况。”

城南热门区域房源暂时断供

事实上,二手房与新房价格倒挂的现象不仅源自于新房供应量不足,同时,还有可能导致新盘迟迟不入市以期抬高后期价格的现象。

记者走访成都各大城区新房市场时发现,很多楼盘都已售罄,加推或新开楼盘具体时间未知,预计要等到2018年。而发展势头强劲且开发商拿地颇多的天府新区,普通住宅方面也仅仅只有新鸿基悦城和天府美岸两家楼盘在售。在高新区,除了前面提到的美洲花园棕榈湾以及香悦城(又名香月湖二期)的少量小户型住宅外,几乎同样无房可售。

从10月31日到12月14日,45天内成都没有一张住宅预售证发放。成都楼市也暂时处于断供时期。

当然,断供也与成都最新发布的公正摇号政策有关。11月16日,成都市房管局与市司法局发布通知称,要求全市新取得预售许可或现售备案的商品住房,开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。12月2日,成都购房公证摇号细则正式出炉。在此之间,全市商品住房预售许可和现售备案均被暂停。

不过,链家地产一位李姓中介及玛雅房屋的一位杨姓经纪人均向记者提到,由于二手房房价与新房价格倒挂,导致开发商本身并不愿主动申请预售证,“政策规定开发商在取得销售资格后,10日内必须向社会公开全部可售房源,按照现在的房价走势,只要晚两三个月拿预售证,开发商一平方米就能多挣至少一千块钱。”

据悉,9月9日,成都保利堂悦房地产开发公司曾在《成都商报》上发布公告称,由成都保利堂悦房地产开发公司开发的保利堂悦花园项目1、4、14号楼《商品房预售许可证》(预售证号:成房预售中心城区字第100171号),因公司保管不当不慎遗失。这一事件被当地媒体质疑是捂盘套路。

新房房源供应量不足的情况下,可能有望在2018年得到改观。公开信息显示,目前市场待售房源达到8000多套,预计于2018年元旦后会陆续取得预售证,缓解当下的楼市饥渴。张键指出,开发商之所以能够在今年下半年以一个“冷静”的姿态出现,是因为上半年的交易量已经存够了“过冬”的粮食,而明年可能会重新面临回笼资金的压力,这就意味着开发商要放盘放量。

仅存房源开发商要求全款

值得注意的是,在这一住宅新盘供应量青黄不接时期,仅存的几家在售楼盘开发商则大多表明要求消费者全款购买。

高新区在售的新鸿基悦城置业顾问表示,现在销售的二期楼盘不支持公积金和商业贷款,只能全款购买,但一期290平方米以上的户型则可以办理贷款手续。在被问及为什么一期、二期项目区别对待时,对方表示,二期是合作银行没有签下来额度,所以只能全款。“整个天府新区现在能贷款的也就只有我们一家了,一期可以按揭,首付三成,但面积比较大,看你能不能接受,单价也就近两万一平。”

对此,多位业内人士向记者指出,由于现在新房限价,公积金放款较慢开发商忍受不了,商业贷款银行放款一般也需要3到5个月的时间,所以要求购房者全款支付是开发商处于加快资金回笼的目的。

事实上,早在2014年,住建部、财政部和央行就联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(建金[2014]148号),明确规定“房地产开发企业不得拒绝缴存职工使用住房公积金贷款购房”。《中国经营报》记者注意到,目前包括北京、武汉、成都、济南在内的多个热点地区的政府部门亦已出台相关政策,明确表示房地产开发单位销售商品住房时,应当充分尊重购房人选择购房贷款方式的权利。

另一家同样位于天府新区的天府美岸,一进门销售便直言仅剩8套房源只接受全款,其中,最小的建筑面积180.37平方米,销售单价1.8万元,最大的建筑面积309.26平方米,销售单价1.9万元。

高新三环外在售的香悦城项目,主推71平方米到87平方米的小户型住宅,依然需要全款购买。售楼部顾问直言,要求全款的原因是由于城南的房子很少,到了年底银行是没有额度给出贷款的,“所以就算开发商愿意支持贷款,银行那边也没有额度,现在整个城南的情况都是这样,如果要买的话要尽快,后期可能要涨价”。

4天后,记者再次问到香悦城住宅情况时,被告知价格已经上调,一套73平方米的小三居,从当时的165万元,上调了15万至178万元,问及上调原因,对方表示,由于并未超出备案价单价两万八的范围,上调是合规的。

不过,香悦城定点合作银行成都农商银行青羊支行相关负责人表示,现在在香悦城买房可以正常办理按揭贷款,利率按规定上浮10%,并未出现没有额度这一说。至于开发商的全款要求,该负责人直言,“这可能是开发商对你们的一些说辞吧,我们银行是可以进行贷款的。”

此外,成都建设银行内一名工作人员告诉记者,并未听说有年底银行缩小放款额度的事情,包括建行、中行在内的几家大银行都是一直可以正常办理购房贷款的。

针对现在开发商要求全款购房一事,记者随后联系了成都市房产管理监察支队,相关工作人员指出,在公正摇号政策发布之前取得预售证的楼盘,交易方式都由开发商与购房者自行约定,公证摇号政策之后取得预售证的楼盘需要按照摇号细则进行,全款不得优待。

[责任编辑:刘航宇]

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