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2018住房问题前瞻：发展租赁市场消除涨价预期

对于房地产而言，2018年将是一个特殊的年份。1998年房改、全面停止住房实物分配至今正好20年。20年过去，相同的是住房仍旧是重要的民生问题之一;不同的是，房地产历经20年发展，已告别当初的整体稀缺阶段，不同地区差别巨大，且与经济发展休戚相关。

2018年的特殊性还在于，刚刚过去的2015~2017年，在房价早已高企的一线城市和库存压力较大的三四线城市，上演了轮番上涨，使得住房问题日益复杂化。现如今，热点城市房价虽因严厉调控而得到遏制，但上涨预期仍在;而三四线城市在基本完成去库存后，地方政府并未摆脱土地财政依赖。

在大众对于明年房价走向倍感困惑之时，年末决策层相继表态。12月23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。日前结束的中央经济工作会议提出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

可以看出，差别化将是明年应对当前住房问题的基调。毕竟中国目前整体上已不缺住房，根据国家统计局数据，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，其中城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，相比发达国家亦不逊色。

现在的重点在于，人口净流入较大的热点城市尤其是一线城市，常住人口人均住房面积低于全国，且“贫富”差距大。这些城市历经这一轮上涨后，房价畸高，如北京、上海、深圳房产均价在每平方米5万元左右，广州、南京、杭州等亦达3万元水平，与收入水平不相匹配。而且，由于这些城市资源集中，就业机会多，吸引全国年轻人流入，加上此前购房者希望改善居住条件，住房需求可以说还颇为旺盛。

2016年9月密集出台的史上最严调控稳住了热点城市房价上涨的势头，根据最近几个月国家统计局公布的70城房价数据，15个热点城市最近一年多基本滞涨，成交量则大幅下降。在住建部长提出“满足首套刚需、支持改善需求”后，不少人预测2018年最严调控会有所放松。

在此笔者认为，主要城市明年房地产调控不会放松，至多为了体现“支持改善需求”而适当调整限贷政策。因为这些城市房价上涨的预期仍在，如近期南京出现彻夜排队抢房、一线城市限价楼盘“日光”相关事件频现。如果放松调控引发房价再度上涨，不论对于民生还是经济发展，都是弊大于利的。

房价高企，调控不能松，但大城市居民尤其是年轻人的住房需求仍在，这群人以往通过租房来解决。众所周知，大城市租房由于种种因素体验不佳，这也造成众多年轻人在租售比很低的情况下，仍然愿意背负重债购房。这时候，政府应该有所作为。为解决这部分人群的住房问题，政府此前的作为有保障性住房(包括经济适用房、共有产权住房等)和保障性租赁房(公租房)，两者均存在覆盖比例不足及主要集中在边远郊区等问题。

打造以企业为主体的稳定收益型租赁房是2017年提出的新思路。以上海为例，今年7月以来已陆续成交了21幅租赁用地，将至少提供1.66万套租赁房源，而按照规划，“十三五”期间上海将新增供应租赁住房70万套。租赁房在国际上也有例可循，其中德国、瑞士租赁房在住房供应中占到六成左右，租金收取市场化，为企业或长期机构投资者提供了稳定的收益来源，也给租户带来更大的确定性。

因此，在当前房价高企且上涨预期仍在的大城市中，为满足居民尤其是年轻人的住房需求，大力发展租赁房应该成为未来方向。租赁房由企业主导、市场化操作，方为长久之计。

而对于部分二线城市及三四线城市，虽然过去两年在热点城市房价上涨外溢和棚改货币化安置等因素共同作用之下，出现了房价上涨并解决了困扰已久的高库存压力，但因为缺乏产业导入与就业岗位吸引人口，房价上涨和房产热销不可持续。也就是说，这些城市需要防止再度大量开发，避免回到土地财政的老路，再度形成高库存压力。

更为重要的是，虽然这20年来房地产对于中国经济的贡献功不可没，但中国经济已经到了不得不摆脱房地产依赖的关口。

换言之，在房改20年之际，是时候通过建立房地产长效机制让房子回归居住属性。而在房价高企的大城市，以市场化运作大力发展租赁住房、解决年轻人住房需求、抑制房价上涨预期，无疑是长效机制的内涵之一。

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