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叶檀:2018年抄底楼市?这是不可能的!最有可能上涨的是房租 ——凤凰网房产成都
租赁房多了,会不会压低房价? -来自凤凰新闻客户端
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叶檀:2018年抄底楼市?这是不可能的!最有可能上涨的是房租

2018-01-03 09:50

2017年过去了,2018年来了,为了那个普通的1秒钟,人们相聚在一起,一起看烟火一起倒计时一起欢呼,生活需要这样那样的仪式感,来向过去告别,来迎接即将到来的新生活。而我们楼市,跌宕起伏、调控过百的2017年已经过去,即将到来的2018年,是崭新的吗?财经女侠叶檀和中原地产首席分析师张大伟两位老师发表的一些观点也许值得我们在2018年的最初来参考,2018年的形势或许会更严峻,贷款会更难,房价被限制但房租会上涨,楼市分化还将继续……

叶檀:2018房价不涨房租涨 楼市韭菜赶快逃

大家过完元旦了吗?吃饱喝足又回到办公桌前了吗?

吃也吃了,喝也喝了,我们继续说说财富,说说房产。2017年没买到房子的,是不是想2018年剁手,趁着房价跌的时候众人恐慌我抄底?

这是不可能的。就算房价跌了,你也抄不到底。因为,好的地段、便宜的楼盘,你根本买不到。论辛苦你比不过大冬天里支着帐篷排队的,论有钱你比不过一掷千金根本不贷款的。

可房价不会涨,捂着口袋观望的人多了,想买也买不了的限购一族多了,再说,开发商涨,不让你开盘。

2018年,房价平稳,房租涨。房地产市场,太,健,康,了。

我认为,现在的房价就是被控制的价格,我坚信,只要政府想控制,那就能控制。

一二线地产最重要的,是租赁市场继续打破现有的房价格局。

政府人为设定了一个廉价的租赁土地出让价格,让开发商目瞪口呆,心跳过速。

从先知先觉的上海开始。

2017年7月4日晚,上海市国土局有石破天惊之举。

张江和嘉定两块租赁土地出让,张江楼面价为每平方米5569元,嘉定为每平方米5950元。上海土地市场价格一夜回到十年前。

获得这两块地,还有其他苛刻的条件。竞得人100%自持70年,项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源,可建筑面积为20.13万平方米,除去公摊面积,平均每套房大概在80到90平米左右。

这个价格把当地的地价、房价砸出了一个大坑,一直砸到地下十八层。

房租不高于市场同类房源租金水平,可根据市场租金水平情况适时调整;嘉定项目租约原则上不超过3年、张江项目不超过6年。

以张江现在的租金计,建成后每套房租金大约在每月3000元。就算原材料成本上升,加上精装,每平方米价格上升到11000元,80平米的房子成本为88万元,以每年3.6万的租金计算,不计算其他成本费用,租金回报率为4.1%左右,加上管理费、利息等,大约在3%左右。

呵呵,这也是目前一线城市最高的租金回报率,这样的租金回报加上3到6年的固定租约,做个金融产品让开发商过上安稳的日子绰绰有余。

这还不算完,上海房价将受到连续重拳打击。

2017年7月7日,上海市政府发布《上海市住房发展“十三五”规划》,“十三五”时期新增住房供应总套数比“十二五”期间增加60%左右,约170万套。

其中,商品住房约45万套,以中小套型普通商品住房为主;租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。此外,以市场为主,新增代理经租房源30万套(间)左右。

以目前百万套市场租赁存量,加上十三五期间的70万租赁增量,170万套基本可以解决500万人左右的住房问题。加上其他保障型住房,上海三分之一的常住人口住房问题就此解决。

有个朋友说,现在上海各区政府还在改造以往的厂房等,改造为保障型住宅。房地产市场向政府主导飞奔,那就会做实泡沫,房价稳,房租涨。

只要户口、教育不跟买房绑定,实现租售同权,租赁市场那简直是一跃千里。

2017年的冬天,让人印象最深刻的,是有人拖着行李离开了这座城市。京沪核心城区,人口不会再涨了。2015年上海外来常住人口就在下降,到2035年人口控制在2500万,每年人口只增加4万人。

是啊,很多人在生二胎,现在,让外地人走,给本地人把生二胎的地方给腾出来。

岂止上海,全国热门城市跟进。2017年7月初,12个城市住房租赁试点,全国超50城出台了支持住房租赁的政策。

根据58集团房产数据研究院统计数据,截止2017年12月15日,全国10城涉及住宅的自持用地(含部分自持)达149宗,自持体量约514万方米。

其中,杭州51宗,上海和天津分别有29宗,北京有27宗。

根据北京2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划,今后五年租赁住房计划供地1300公顷,占整个土地供应计划的21.7%,可建设约50万套租赁住房。

然后是深圳,从2017年8月起,以招拍挂方式出让的商品住房用地,必须以不低于规划面积20%的比例配建自持租赁住房。

12月27号,南京出让首块租赁用地。

租赁房多了,会不会压低房价?这是不可能的。

棚户区改造创造了N多的购房者。

根据住房城乡建设部获悉:2017年,全国各类棚户区改造开工609万套,完成投资1.84万亿元。预计2018年完成600万套左右,从2018年到2020年,一共完成1500万套,这就牵涉到起码4500万人。

生活成本上升,租金上涨。

看看现在一碗面条多少钱,国内的品牌服装一套多少钱,看病多少钱?房租指定会继续上涨。

根据58同城租房数据,2017年全国年度人均月租金价格同比上涨16.7%。北京人均月租金为2795元,同比上涨14%。杭州成为人均月租金最高的新一线城市,达到1550元,同比上涨了6%。其他诸如重庆、郑州、长沙、青岛等城市,人均月租金同比涨幅在5%到10%之间。

从2012年到2016年,一线城市和新一线城市在2012年到2016年的租金涨幅基本每年都在8%-15%之间。

租金便宜、功能又好的租赁房,是给人才准备的,普通人,就接受市场租金吧。

每年房租跟着货币上涨,即使只有5%,房价保持不动,大概再过十年左右,租金回报率就会回归正常。

就这样,我们恢复健康了。

有不相信的人,有还想大规模买房的人,有想租便宜房的人,我祝你们新的一年,也跟房地产一样,洗洗更健康。

张大伟:如何正确迎接2018年楼市?买房卖房必看的10大宝典!

2017年已经过去,我们很怀念,2018年已经到来。

不论是买房的购房者,还是卖房的中介与开发商如何做好迎接2018年楼市的准备?

伟哥简单的分析分析:

首先:千万不要只相信预测。

预测(forecasting)是预计未来事件的一门艺术,一门科学。它包含采集历史数据并用某种数学模型来外推与将来。它也可以是对未来的主观或直觉的预期。

到目前为止,全国所有开发商,还没有一个能真的找对2次周期的低点入市,高点离场。

专家团队,到目前为止,预测越多错的越多。少数几个一直喊涨的,基本能保持50%的准确率。

在遥远的上海,预测准确率0%的丁博士,明天又要对2018年开始预测了,我们祝福他。

丁博士神一样的2016年预测2017年。

2017年照着丁博士预测,逆向操作的都能赚大钱。恭喜他们。

其次:楼市分化依然会持续!

随着信贷收紧及调控的持续,房价真跌城市数量会继续增加,虽然到目前为止,全国房价大部分城市属于假摔。但从投资看,风险已经越来越大,这种情况下,购房应该谨慎。

当然,对于类似北京这样的已经价格明显下调的城市,2018年反而会出现明显的购房窗口期。

第三:租房需求被鼓励的可能性不大,租金涨

房价长周期内一直在涨,很多人计算过租售比,这数据从任何方面看都是邪乎的高。

对于一个普通年轻人来说,租赁需求受到房价持续上涨会有两个影响:不敢长期租、不敢奢侈租。因为要存钱买房。租赁的原因肯定是为了未来赚钱买房。

因为要买房,所以租赁客户中高端租赁非常小众,99%的租客住房的投入不会超过收入的30%,而买房的客户甚至愿意用超过60%的收入支付月供。

第四:信贷会依然收紧,贷款难度加大

第五:热点城市土地流标可能性加大

过去一地难抢的北京,也出现了土地流标。虽然是因为土地位置等原因,但整体看,随着资金的持续收紧,叠加各种配建太多,部分土地可能出现流标。而出现流标其实对于房地产市场来说,恰恰面临政策变化的机遇。

第六:改善房源依然稀缺

从市场变化看,不论一线还是二线城市,各种配建抑制了高端市场的供应量,未来商品房住宅市场中的高端部分依然会出现紧张。

第七:期房限价+现房限价+高端限签:

2017年全国房地产市场最大的压力肯定来自限价政策。

不论是土地限价、还是房产限价,对市场来说,其实都只是置后了矛盾。事实上,市场三四线城市的投资需求依然活跃。

第八:房地产接近天花板与房企万亿目标

房地产销售额已经在2016年全年达到了11.76万亿的规模,同比涨幅为增长34.8%,2017年虽然会继续出现个位数的上涨。但从房企的规模看,依然在积极拼抢万亿规模。

如果行业接近天花板,那么企业要增加规模,特别是在高地价的趋势下,快周转已经风险越来越大。这种矛盾将很可能导致部分千亿级别房企压力非常大。

从2014年开始,全国基本就陷入了标杆房企增收不增利的怪圈,干的越多赚的越少。净利润率持续下调。

第九:房地产税到底何时出?

房地产税是一个综合性概念一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。这也意味着“房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。

第十:经济稳增长

下面这句话是伟哥觉得说的最好的:

房地产长效机制其实已经执行了20年,从内容看,房地产一直只是中国经济中的一个行业,而中国经济的长效机制一直是稳增长与去杠杆!

(本文综合来源于叶檀老师和张大伟老师,头图来源于视觉中国)

本文来自凤凰号,仅代表凤凰号自媒体观点。 [责任编辑:刘航宇]

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