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房企业绩靓丽难掩资金压力

周五，A股房地产股又活跃了，万科盘中涨幅一度超过5%。消息面上，昨日市场传闻工商银行和农业银行同日调整上海首套房利率折扣，从9.5折降至9折，该消息引起多方关注。不过，昨日下午，工行、农行双双否认了该传闻。

数据显示，近期龙头房企中报靓丽，似乎成为股价冲动的理由。不过，记者对比发现，靓丽业绩背后，企业管理、资金供应等都显露窘态。

作为资金密集型行业，市场对房地产公司资金情况格外地关注，昨日A股地产板块异动就得益于部分银行调整房贷利率的传闻。

工商银行上海分行相关负责人昨日下午向记者表示，工行上海分行一贯坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，认真执行个人住房贷款差别化信贷政策，目前未对个人住房贷款利率政策进行调整。

该人士强调，该行将严格落实国家对房地产市场发展的新要求，按风险审慎定价，确保政策执行到位，促进房地产市场平稳健康发展。

农行上海市分行也向记者表示，严格执行差别化住房信贷政策，未对个人住房贷款利率政策进行下调。根据中央关于“坚决遏制房价上涨”的要求，农行上海市分行将进一步加强个人住房贷款差别化信贷政策执行力度，继续支持购房刚性需求，按借款人风险情况审慎定价，加强贷款审核，严控信贷资金违规流入房地产市场，坚决遏制房价上涨，确保房地产宏观调控政策落实到位。

广州方面，记者昨日也向工农中建等四大国有银行了解到，当前四大行在广州的房贷利率稳定，近期未有调整，也暂无计划调整。目前四大行在广州的首套房贷利率一致，均为不低于基准利率的1.1倍。

房贷利率 短期难现大幅下调

有银行业人士表示，当前房地产政策管控依然严厉。据融360监测数据显示，上月全国城市利率仍以上升为主。7月全国首套房贷款平均利率为5.67%，相当于基准利率1.157倍，环比6月上升0.53%；同比去年7月首套房贷款平均利率4.99%，上升13.63%。二套房贷款平均利率为6.03%，较上月上涨3BP。不过整体涨幅低于6月，近三个月均呈下降趋势。7月全国35个城市533家银行中，有超过九成的银行首套房贷款利率与上月持平。

融360房贷分析师李唯一表示，按照数据趋势推算，未来2~3个月内，环比数值会向0趋近，房贷利率仍将保持小幅上调直至稳定。

政策方面，7月下旬国务院常务会议定调了下半年的货币政策和财政政策。会议要求财政金融政策协同发力，积极财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度。

李唯一认为，结合市场中其他产品的利率情况来看，银行短期拆借利率、存款利率、理财收益等均表现出下滑的趋势，银行资金成本上升的压力得到一定程度的缓解。“但是，调控政策并不允许投资资金大量流入房产市场，再度造成泡沫，导致前期调控成果付诸东流，所以房贷利率短期不会出现大幅下调，额度方面或会有小幅度缓解，总体仍为偏紧。”

房企融资渠道受限 资金压力显现

从目前数据看，房企资金压力加大，加上工程质量问题备受关注，下半年房企日子不一定好过。

“我们感觉开发商日子也不是很好过，销售压力还是比较大的，特别是大家看到政策预期，加上其他渠道能解决一部分住房问题，使得购买意愿开始下降。这个是我们最为担心的。现在银行等融资受到一定的限制，如果市场回笼资金出了问题，对整个行业的压力就比较大了。”一位不愿透露身份的开发商人士对广州日报全媒体记者表示。

有券商人士也透露，目前中小房企融资较难，以往的银行贷款是看房企前100的排名，现在是看前50甚至是前30的排名。一家国有银行工作人员也透露，现在对涉房贷款都很谨慎，获批的难度比以前大。而对部分非标途径，融资成本也节节攀升。有消息称，房地产信托融资平均成本已达到10%，比去年至少上涨了1.5%。

国家统计局披露的数据显示，今年上半年，房地产开发企业合计资金来源为7.9万亿元，同比上升4.6%，较前五个月累计值减少0.5%。从各资金来源同比来看，上半年国内贷款累计新增1.2万亿元，同比减少7.9%；自筹资金累计新增2.6万亿元，同比增加9.7%；个人按揭贷款新增1.2万亿元，同比减少4%。这也意味着，在开发商资金构成中，自有资金增速明显上升，加大对房企自有资金的消耗。

值得注意的是，2018年开始，房地产企业将迎来信用债偿付高峰期。有机构统计显示，2018-2021年需偿付的信用债规模分别为1684亿元、4076亿元、5364亿元、6774亿元和2773亿元。2018~2020年房企兑付压力逐年递增，再叠加金融降低杠杆导致的债券市场出现的集中债务违约潮，市场对房企资金压力的担忧普遍加剧。易 居研究院智库中心研究总监严跃进称，接下来部分房企的日子可能比较难过。

地产公司业绩靓 洗牌或难免

在香港上市的恒 大最新财务数据显示，该公司上半年税后净利润超520亿元，核心业务利润超546亿元，均创行业有史以来的纪录。受此刺激，恒 大在港股的股价大幅上涨，8月7日上涨21.15%，昨日再度上涨8%。记者对比发现，近期不少上市房企都披露靓丽的业绩，表面上似乎很繁荣。

中原地产研究中心数据显示，已公布7月业绩的32家房企单月销售额3328亿元，同比2017年上涨46.3%，其中碧桂园销售490亿元的规模领先行业。而今年1-7月份，这32家房企销售金额达到了2.54万亿元，同比上涨幅度高达37%。另据克而瑞统计，2018年前7月，百 强房企销售额已达到5.35万亿元，同比增长39.4%，增速较上半年提高2.5个百分点。碧桂园以4614.9亿位居第一，万科、恒 大紧随其后，分别为3502.8亿元、3446.8亿元；保利、融创均突破2000亿元大关，分别为2431.2亿元、2253.0亿元；跻身千亿的房企也多达10家，高于去年同期的8家。

A股上市公司中，截至8月10日收盘，两市公司有59家房地产类公司发布了上半年业绩预告，预增、扭亏等报喜类公司合计有31家，占比为超过50%。其中，招商蛇口预计今年上半年实现归属于上市公司股东净利润有望达到70亿元，同比增长94%。荣盛发展、新城控股、首开股份等均预计中报净利润将超过10亿元。

不过，记者对比发现，整体业绩靓丽的背后，主要是龙头公司较好，而中小房企压力依然较大，如中弘股份预计今年上半年净利润要亏损14亿元，海航投资亏损9400万元，粤宏远A可能亏损4000万元。另外，深物业、荣安地产、渝开发、华联控股、滨江集团等同期业绩预计下滑幅度较大。因此，有业内分析师人士表示，行业内部分化加剧，未来房地产也将出现一轮洗牌。

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