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上海房企周转之殇

上半年以来，楼市调控逐渐成为常态。中原地产研究中心数据显示，今年1～6月份，全国各地房地产调控政策发布次数超过180次，累计73个城市进行了调控，出台了135条限购政策，176条限贷政策，51个城市及海南全省实行了限售。

政策严控常态化带来的资金压力似乎使得“高周转”模式成为当下房企的“救命稻草”。包括保利、绿城、龙湖、中海等多家房企纷纷祭出“高周转”大旗。日前，在浦东新区周浦镇西社区保利周浦地王地块，正值盛夏，《中国经营报》记者根据门口的电子牌粗略统计，现场至少有数百名工人进行施工。

不过，高周转所带来的“恶果”正在逐步显现。日前，有上海中鹰黑森林项目、大华斐勒公园项目多位业主向记者反映，高端豪宅项目存在减配、质量问题、虚假销售、霸王条款等销售乱象。

对此，上海中鹰物业管理有限公司田姓负责人向本报记者表示，在接到业主反映的问题之后，目前物业部门正在进行维修中。公司有售后服务部门，业主发现问题后可以联系售后服务部门进行维修。针对业主反映的移门问题公司有外国专业人员进行跟进维修。

被迫“高周转”？

一方面，利润变薄之后不乏开发商捂盘惜售等情况出现；另一方面，资金压力使得不少房企加快了“赶工”进度。

中 国指数研究院数据显示，2018年上半年，地方房地产政策调控强化与扩围并存。上半年约有11个城市出台限购政策、23个城市出台限售政策，海南从省级层面进行限购、限售。

具体到上海而言，中 指院相关分析指出，除了传统的限购、售、贷等政策，上海2018年上半年政策非常注重对市场监管的强化，重点对投资炒房、房地产“黑中介”、违法违规和虚假房地产广告等方面进行重点监管。

严控之下，房价波动趋缓。日前，仁恒东郊花园正式开盘。据相关媒体报道，已经是现房出售的仁恒东郊花园声称，后续项目已取得新的预售证，预计2018年7月20日开始加推新房源，备案均价不足6.5万元/平方米，与2016年相比，价格降了约3000元。

无独有偶，7月25日，记者电话咨询了日前开盘的大名城紫金九号，工作人员称，此次认筹截止到25日下午5点，认筹金额为146万元，预计开盘时间为8月10日，售价为6.2万元左右，与2016年相比，价格降了约6000元。

此外，在位于上海市杨浦区隆昌路611号的华发公馆，记者了解到，该项目目前已经取得预售许可证，均价约为9.4万元/平方米，而值得注意的是，该项目为毛坯交付标准。

一方面，利润变薄之后不乏开发商捂盘惜售等情况出现。在位于浦东新区玉盘北路288弄的仁恒东郊花园，销售告诉记者：目前已完成清盘，无房可售。7月25日，记者电话咨询了仁恒东郊的销售情况，销售经理称7月21日已经清盘，没有房源了，该楼盘项目也已经结束。

不过，记者随后在网上房地产查到，截至8月2日，上述项目尚有594套房源显示可售。

对此，本报记者先后多次试图联络仁恒地产相关对接人，截至发稿，尚未得到有关回应。

另一方面，限价常态下所带来的资金压力使得不少房企加快了“赶工”进度。日前，本报记者实地走访保利地产浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块看到，上述保利上海周浦地王项目售楼处已经被围挡围了起来，只留了一个约一米宽的门，供人进出。此外，记者还注意到，目前施工现场正有大量工人在进行紧张有序地施工。正值盛夏，在门口的电子牌上，记者粗略统计，现场至少有数百名工人进行施工。据了解，早在2016年5月，保利以54.5亿元竞得周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11纯住宅地块，彼时，5.45万元/平方米的楼板价成为该区块内的地王。

据公司相关财报，2017年公司经营活动产生的现金流量净额为亏损292.96亿元，比上年同期减少了186.03%。在此基础上，公司流动负债由年初的942.95亿元增加至1341.8亿元。

值得注意的是，据澎湃报道，5月17日，在保利地产股东大会上，董事长宋广菊表示，公司在项目周转方面也学习了碧桂园的一些做法，现已有专门的运营中心来提高效率。常规情况下项目争取一年内能够销售，有些项目特殊情况下五六个月也可以。

对于保利上海周浦地王的施工进度及公司财务状况相关问题，记者先后致电致函保利地产相关负责人，截至发稿，未收到回应。

在同策研究院首席分析师张宏伟看来，当前调控大势之下，势必会对企业的资金状况造成一定的压力，由此，不少企业选择减配，毛坯入市。

质量“堰塞湖”

甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应向乙方支付总价款的0%违约金。

房企高周转“大招”背后，项目产品的质量问题也渐渐开始显现。

近日，记者在调查采访位于上海市普陀区新村路1717弄的中鹰黑森林项目时了解到，由于隔音、物业等问题，小区业主正在进行维权。在业主提供的一份检测报告中，记者注意到，由于房屋的设计问题，导致房屋隔音效果不好，而在整改之前，甚至未能达到国家标准。

另据网上房地产数据，中鹰黑森林项目于2016年第一季度迎来一次网签的小高峰，前述业主们所反映的问题大多集中于这一时间段内销售的房源。“由于交房在即，为了赶工期，避免因违约交房而造成的罚款以至于最后的偷工减料，这其中以玻璃门的滑轨和防水层为主，部分防水是徒有其表，玻璃门滑轨的皮带也有多名业主反映质量存在缺陷。”张良告诉记者。

对此，上海中鹰物业管理有限公司田姓负责人向本报记者表示，在接到业主反映的问题之后，目前物业部门正在进行维修中。公司有售后服务部门，业主发现问题后可以联系售后服务部门进行维修。针对业主反映的移门问题公司有外国专业人员进行跟进维修。

除了中鹰黑森林项目，大华在沪项目大华斐勒公园日前也有不少业主进行维权，甚至有业主无奈地表示“斐勒公园，公园废了”等字样。

据业主提供的情况说明，在楼盘建设周期中，业主陆续发现大华斐勒公园楼盘存在虚假宣传，擅自减配问题。

业主方圆（化名）表示：“一期一标段于2018年初开始种植绿化，楼书宣传材料中写明近150种名贵树种全冠移植。不过，从目前的情况来看，楼盘实际种植的植物大部分都非全冠移植并且以低档植物居多，密度稀疏。”

另据业主介绍，2018年5月初，业主方发现售楼处的沙盘被开发商擅自改动，取消了原本一直存在的水景模型展示。

记者注意到，在上述业主提供的预售合同中明确表明，甲方不得擅自更改与乙方约定的小区平面布局，确需变更的需征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应向乙方支付总价款的0%违约金。

日前，本报记者实地走访了大华斐勒公园项目。在售楼处，记者关于楼盘的绿化问题进行咨询，而销售的回答则是：“我不清楚这里哪棵树是好的，也不知道用的什么标准”。本报记者试图通过多种途径联系大华集团，截至发稿，尚未得到相关回应。

中原地产上海分析师卢文曦告诉记者，一个项目的完成要符合客观自然规律，“如果一个15天的项目被要求7天就完成，那么肯定是有质量问题的，关键就在于怎样去提升工艺水准和管理能力。但目前来看，这两项提升到一定程度后，是有一定的瓶颈的，没有办法再去突破，开发商为了达到目的，就会采取一些非常规手段，这样势必会造成质量上的问题。”

日前，记者在上海市浦东新区周浦镇林海公路与年家浜路交叉口的保利周浦地王工地现场看到，项目售楼处被蓝色围挡拦住，但工地现场仍有百余工人在施工。毛中楠/摄影

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