作为“四大火炉”城市之一，8月的武汉正值酷暑时节，与之相对应的楼市也处于火热之中。根据湖北中原策略顾问中心研究院的统计数据，2018年上半年武汉新房推售量达到64155套，同比增长15.9%，成交58759套，同比增长20.2%，全市推盘194次，同比增长28.5%。同时据不完全统计，8月武汉预计将有超过50个项目入市销售。
热销之下，连日来《中国经营报》记者走访武汉楼市了解到，不少购房者对公摊面积计入精装修提出质疑。另有购房者反映，在新房备案价和精装修“双限价”的背景下，佳兆业城市广场天域通过优加大礼包将装修标准升级至7000元/平方米，而绿城黄浦湾前期推出的房源则包含了5000元/平方米的精装修和3300元/平方米“家电包”。
对此，绿城中国方面回复采访称：“销售合同中黄浦湾精装修标准是5000元/平方米，该项目为改善性高端住宅，提供了3300元/平方米的精装升级服务包供选择。也就是说，该装修升级增值服务为可选项，并非为捆绑‘家电包’或‘软装包’，上述情况，黄浦湾在开盘前进行了公示，并明确告知客户。”
值得注意的是，随着刚需刚改型项目受热捧，不少地王也按耐不住。上半年以来，包括中冶·39大街、碧桂园晴川府等2016年拍出的高价地王陆续首开入市。“已入市地王基本遵循成本核算法以保本或微利的价格入市，去化在80%以上，下半年预计有更多地王项目放弃等待，以保本价入市。”湖北中原策略顾问中心总经理郑源滔分析称。
“公摊计入精装修”成投诉重灾区
在武汉市网上群众工作部长江网武汉城市留言板市房管局板块，不少购房者对“限制摇号名额”和“公摊计入精装修”提出质疑。
近日，记者在武汉市网上群众工作部长江网武汉城市留言板市房管局板块上看到，有购房者对开发商限制刚需摇号名额的操作提出质疑：“武汉市政府有刚需摇号规定，为什么开发商可以网上交资料限制名额，现在没关系的刚需就连资料都交不了，刚需摇号还有什么公平可言？”
7月29日，记者在走访位于洪山区白沙五路与烽胜路交汇处的东原启城时，销售人员表示项目意向客户比较多，即使拿出60%的房源供刚需优先选房，依然要控制名额，目前公司将交资料人数和实际房源数的比例控制在3∶1。
据了解，针对规模庞大的刚需购房人群，武汉市房管局于今年2月份开展首套刚需购房家庭优先选房试点工作，并从6月开始将首套刚需选择房源比例从40%调整至60%。“针对供求关系紧张的部分区域，开发企业根据商品房项目可售房源套数和项目意向购房人数量，合理控制登记规模，属于开发企业自主经营行为。我局已要求开发企业收取意向资料时间不得少于48小时。”武汉市房管局表示。
同时，记者在采访中了解到，近日长沙市出台“公共部分装修不计入全装修价格”的规定，在武汉也收获众多反馈。
其中，根据美联联邦生活区二期城仕业主反映，去年6月开发商按建筑面积捆绑3000元/平方米的装修费销售房源，公共区域也是业主承担装修费，最近业主发现现场装修的样板间标准远远达不到3000元/平方米的标准。
7月30日，记者实地走访位于江岸区兴业路与文博路交汇处的美联联邦生活区营销中心，销售人员表示，项目的住宅部分已经清盘，目前仅剩下商 住项目在售。对于前期业主对装修标准的质疑，其表示并不知情。
而针对业主反映的上述问题，武汉市房管局回应称：“关于价不符实问题，我局在项目开盘前对照公示要求，对开发企业公示的样板房、装修材料、设备、装修价格、交付范围和标准、房屋装修合同（协议）样本进行了逐项检查，并要求开发企业在商品住房交付前，应保留样板房、装修标准和装修协议公示，让群众根据自身需求，理性选择购买全装修商品住房。”
关于全装修商品房计价方式问题，武汉市房管局表示，目前房地产相关法律法规并无强制规定装修费用的计算处理方式，装修合同的条款及其他补充约定条款由买卖双方自行商定。在郑源滔看来：“后续可能出台政策对精装标准做进一步明确的界定。”
近日，在位于青山区建设三路与旅大街交汇处的中冶39大街营销中心，销售人员指着沙盘告诉记者，即将推出1号楼284套房源，这将是该项目第二次开盘，今年4月首次推出的2、3号楼已经售罄。本报记者杨玲玲/摄影
“装修升级包”“茶水费”频仍
“双限价”的背景下，部分房企捆绑装修升级包实现获利，同时市场中仍存有业主反映“茶水费”问题。
据了解，在新房备案价和精装修“双限价”的背景下，部分房企通过采取房管局备案装修价+升级包等方式突破限价限制实现更大获利。
根据购房者反映，位于武昌区武珞路十五中正对面的佳兆业城市广场天域，房管局备案价为27492/平方米，武汉市规定精装修价格最高标准不超过5000元/平方米，而该楼盘却以优加大礼包升级服务将精装修标准增加至7000元/平方米。
对此，佳兆业湖北公司营销负责人对记者解释称：“该项目的精装修部分包括4000元/平方米的基本装修以及3000元/平方米的升级装修，其中3000/平方米的装修是客户可以自由选择，且在售楼处有相应公示。”
近日，记者走访佳兆业城市广场天域看到，现场众多看房者将沙盘团团围住，销售人员忙碌地穿梭在购房人群中进行介绍和带看。据了解，近期加推的1号楼为毛坯房源，同时，销售人员介绍称，前期开盘的2、3、4号楼为精装交付，装修标准在7000元/平方米左右。
事实上，针对购房者反映的这一情况，早在2017年5月10日，针对市民投诉比较集中的精装房价格过高的问题，武汉市房管局就在全国率先出台规范文件对全装修房根据房屋备案价执行分段指导价，并作出“最高标准不超过5000元/平方米”的限定。
对于佳兆业城市广场天域的精装修费用，武汉市房管局回复称：我局于2018年5月5日对该项目进行销售方案现场检查，销售现场已公示“五证”、一房一价表、销控表等信息。针对留言人反映的问题，我局正在调查处理中，如开发企业存在违规销售的行为，我局将依法依规进行查处。
此前，多位武汉怡华逸天地业主向记者反映称，2016年年末，购房时被以各种理由价外加价，收取9万元至23万元不等的费用。业主们粗略估计，这笔费用总计或超过3000万元。近日该项目业主向记者反映称，“茶水费”问题依然未能得到妥善解决。
对此，武汉市房管局回复表示，怡华逸天地小区由湖北好利达置业有限公司开发。经区经侦部门核实，投诉人所交费用最后由湖北丰华现代农业开发有限公司收取。湖北丰华现代农业开发有限公司表示，其已团购怡华逸天地6号楼2单元、3单元房屋，此费用系团购费。区局已约谈开发企业，其未收取额外费用。
武汉市房管局提出，区城建局已将该额外收费问题函告东西湖区物价局，并对开发商捂盘等行为进行信用扣分。此前还向市房管局申请，在调查怡华逸天地项目期间暂停拨付其监管资金。
“2018年3月30日，区政府办公室组织区房管局、区物价局、区经侦大队等部门对怡华逸天地问题进行研判。2018年4月28日，区房管局向区政府专题报告怡华逸天地‘茶水费’问题。随后，区房管局分别到区地税局、区国税局、区经侦大队、区物价局等部门深入沟通，仍无法从行政协调及行政处罚层面处理湖北丰华现代农业开发有限公司收取‘团购转让费’问题。”武汉市房管局表示，现由于无开发商收取“茶水费”明确证据，建议投诉人通过司法途径维护权益。
地王承压“保本”入市
在融资无门的情况下，房企纷纷通过回现保命，纵使地王项目也不得不放低姿态“保本入市”。
回望过去两年，武汉楼市处于调控重压之下，但土地市场依然火爆。据不完全统计，2016年首次进入武汉土地市场的房企有13家（6家通过公开土地市场进驻，7家通过合作开发、收并购等方式进驻），2017年首次进入武汉土地市场的房企有11家（8家通过公开土地市场进驻，3家通过合作开发、收并购等方式进驻）。
与此同时，土地市场地王频出。其中，2016年3月，武汉青山滨江商务区P（2016）009号纯住宅用地挂牌出让，经过长达3小时，248轮的竞价，地块最终被中冶置业武汉公司以22亿元的总价拿下，成交楼面价9310.7元/平方米，成为青山区新地王。
近日，在位于青山区建设三路与旅大街交汇处的中冶39大街营销中心，销售人员指着沙盘告诉记者，即将推出1号楼284套房源，面积从101~168平方米，均价24000元/平方米左右，包含3500元/平方米的装修费用。据了解，这将是该项目第二次开盘，今年4月首次推出的2、3号楼已经售罄。针对地王项目的销售进度以及利润空间，记者致电该项目营销负责人，其以在外地出差为由婉拒了采访。
另外记者注意到，2016年11月22日，位于汉阳区杨泗港地区新港长江城启动片地块经过多轮竞拍后被平安不动产关联公司深圳新联投资有限公司以110.65亿元总价拿下，刷新汉阳总价地王纪录。随后，平安联合龙湖、金茂、越秀开发，目前龙湖项目营销中心已开放，案名为龙湖·春江彼岸。
近日，记者实地走访位于汉阳区晴川大道与两湖路交汇处的龙湖·春江彼岸时，销售人员介绍称，项目暂未开盘，预计将在8月末迎来首开，推出约330套房源。针对龙湖·春江彼岸的开发进度以及入市情况等问题，龙湖地产武汉公司相关负责人表示：“龙湖·春江彼岸项目处于入市阶段，开盘时间与价格均未确定，开盘价格以政府备案价格为准。交付标准尚未确定，公摊面积是否计入精装修我们将以政府规范文件为准。我们保持深耕武汉的决心。”
“对于开发企业来说，2018年的总基调是开盘项目价格几乎不上浮。因此在备案价上，可以说既没有达到开发商的预期，也没有达到市场预期。”一位中型房企的区域营销负责人在接受记者采访时表示。同时，市场观察人士提出，在融资无门的情况下，房企纷纷通过回现保命，地王项目也纷纷放低姿态“保本入市”。
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