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北京房价：底部在哪儿？

本文来源：财经 国家周刊 (ID:ENNWEEKLY)

文/《财经 国家周刊》记者 王玉光

导读：回到2016年10月的价格水平？

降价，降温，已在越来越多地方的楼市出现。

《财经 国家周刊》记者此前对北京周边地区房地产市场调研时了解到，环京楼市已降至“十年来最冷”，廊坊北三县部分房价接近腰斩，天津部分区域甚至重回5年前的价格水平。

实际上，不只是大城市周边，当前众多一二线热点城市甚至三线城市，无论从统计数据还是就市场表现来看，均呈现出明显的楼市降温迹象。

国家统计局发布的10月份70个大中城市房价数据显示，北京、上海、广州和深圳4个一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，二手房价格环比齐跌且跌幅扩大；31个二线城市和35个三线城市的二手房价也都呈现涨幅回落态势。

业内人士指出，由于众多城市实行新房限价政策，加上阴阳合同盛行，导致新房价格统计失真，相比之下二手房价格更能体现市场真实状况，尤其是存量交易过半的一二线城市，二手房价格下跌或涨幅回落，是明显的市场降温信号。

伴随限购等调控政策的持续发力，全国多地土地拍卖频现流拍，尤其是带有竞自持、竞配建、限房价等附加出让条件的住宅地块。据统计，今年前8个月全国已有890宗土地流标案例，远高于去年。

调控之下的房价未来走向何方？《财经 国家周刊》记者对作为样板的北京楼市进行了深度调研。

“再砍20-30万”

作为限购调控的标杆城市，北京楼市的成交和价格下滑备受业内关注。《财经 国家周刊》记者采访多家市场机构获悉，当前北京楼市已呈现“价格向价值回归”的明显态势。

据链家地产数据显示，北京二手房成交量已连续5个月环比下滑，10月份全市网签成交8569套，环比上月下跌43.9%。二手房成交均价也明显下跌，自2017年3月 “认房又认贷”的调控新政实施以来，北京市二手房均价最大跌幅曾一度下探14%。

贝壳研究院首席分析师许小乐和研究员魏艳霞对当前北京房地产市场的总体评价是：价格回落，信心消散。该机构提供的市场行情分析报告显示，当前北京二手房市场一是库存走高，可售房源去化周期由新政前不到4个月延长至13个月以上；二是购房者观望情绪加重，成交周期比新政前慢了1倍多；三是业主预期持续松动，调价中降价占比达90%，议价空间连续三个月环比扩大。

《财经 国家周刊》记者走访北京市部分二手房中介门店时发现，业主自行降价的现象颇为普遍。

比如，位于北京南二环和南三环之间、紧邻蒲黄榆地铁站的蒲安东里社区，一套面积约为115平方米的三居户型，两个月时间业主报价从750万元下调至680万元，最后以670万元附加赠送产权停车位的价格成交。单套房源降价几十万甚至上百万元，这在当前北京二手房市场并非个案。

而在买卖双方的价格博弈中，“买家定价”是当前北京二手房市场的主要特征。不少购房者普遍存在这样的预期，就是在二手房原有挂牌价格的基础上，“再砍20-30万”。

就房价下跌的区域分布来说，一个明显的表现是，之前“领涨”的区域现在同样“领跌”。

链家地产成交数据显示，北京市通州区曾因城市副中心规划利好，房价曾短期内迅速飙升，如今则大幅回落，价格较2017年一季度已累计跌去12.6%；东城区4月末受学区入学政策改革影响，部分“天价”学区房亦被打回原形，价格缩水10.8%。此外，楼龄较老的石景山区，位置偏远、配套相对不完善的房山区和门头沟区，房价跌幅也位居北京各区县前列。

什么人在降价？市场研究机构的大数据分析给出了一种判断：一类是换房客户，为了促成交易而降价。特别是连环交易的客户，因为交易周期受限怕违约。这类需求占比目前北京市二手房交易量的60%。第二类是急于套现、等着用钱的，包括之前购房使用过首付贷、还款压力大，或是公司经营不善需要资金的。第三类是不看好后市，觉得房价还会继续跌的。

回归“房住不炒”

尽管楼市持续下滑，但接受《财经 国家周刊》采访的业内人士多数认为，北京楼市总体上“非常安全”，未来房价大跌的可能性不大；另外当前按揭贷款首付比例普遍高于30%，因而并不存在大面积断供的风险。

也有业内人士认为，当前北京二手房价正处于探底的“窗口期”，判断明年房价走势，关键“就看3月份的政策、市场行情会不会出现转变”。

“岁末年终历来是房产交易的传统淡季，而每年春节过后的3月份，由于银行寸头宽松、购房者拿了年终奖等因素，通常楼市成交会逐渐活跃。”贝壳研究院首席分析师许小乐说。

他认为，具体可以从两个方面判断未来房价走势：一是短期内主要看政策走向，特别是房贷政策的变化,“如果明年房贷利率、限贷条件没有放松，则市场可能仍将维持现状，大幅变化的动力不存在。”

二是从中长期看，房价主要取决于人口规模管控和城市规划管控两个变量因素。当前北京正着力推动非首都功能疏解，控制新增人口规模是其中一项重要内容；另外人口老龄化趋势也日渐加重，2015年底全国60岁及以上老年人口占比达16.1%。这意味着，“未来如果没有大量新增人口进入，则房地产市场的活跃程度将会受到抑制。”

记者在采访中了解到，作为以存量交易为主导的房地产市场，北京市近年来二手房年成交量以2017年调控新政为分水岭，从投资投机需求旺盛，逐步回归当前以换房、改善需求为主导的“房住不炒”格局。

据中原地产、伟业我爱我家等市场研究机构数据显示，2016年，北京市全年二手房网签量约为27.2万套，较2015年上涨38%，且刷新2009年的26.7万套成交记录，创历史新高。

而到了2017年，受一系列调控政策影响，二手房全年成交量骤降50%，仅13.6万套；同年新建商品住宅（不含保障房）也创十年新低，网签约2.7万套，同比2016年下降45%。

业内人士告诉记者，2018年，限购调控继续发挥“正本清源”的分流作用，在逐步挤出投资投机性购房需求后，目前北京二手房市场的成交量中，换房需求已占据大头，达60%-70%。

早在几年前，北京楼市就曾“豪宅化”的趋势性特征，无论是对于首次置业的刚需一族，还是对于改善型购房者，其资金门槛均明显高于其他二三线城市。

因而，在目前北京的购房资金来源中，“换房链条”往往成为第一驱动力——许多刚需一族都是将父母在外地的房子卖掉，再加点杠杆，到北京来换购一套。

“政策底”何在

2017年3月“认房又认贷”等调控新政出来后，业内流行一种预期，即房价回归到2016年10月份的水平。

那时的房价是什么水平？据伟业我爱我家、中原地产和贝壳研究院等市场研究机构数据显示，2016年10月，北京二手房成交均价为56166元/平方米。而在2017年3月调控新政出台当月，北京二手房均价曾一度高达67497元/平方米。

记者在采访中了解到，上述预期并非空穴来风。早在2016年11月，住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产调控工作部署，期间对北京、上海等16个热点城市及石家庄等4个房价上涨过快城市明确提出：要把房价稳定在现有水平上，环比不能上涨。

2016年12月，北京市领导在调研房地产调控和住房保障工作时明确表示，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以建立购租并举住房制度为主要方向， “确保明年房价环比不增长”。

2017年5月，北京市相关领导与部分科技企业人士座谈时再次表示，“这一轮的调控是要让房价降”。他还指出，北京有限的土地要应对全国刚性需求，这是不对称的，一定要加强需求端的管控。

上述官方表态多次出现在相关文件和公开报道中，从而给业内传递出明确的调控房价信号。

市场研究机构的最新统计数据显示，今年10月，北京市二手房均价已回落至61103元/平方米；11月下旬，均价继续下跌，目前已降至59500元/平方米，距离上述“调控目标”更进一步。

记者了解到，近年来，北京市加大力度实施房地产业供给侧改革，年内新增3.17万套限房价、竞地价的共有产权房，价格面向刚需一族；同时颁布住房租赁新政，鼓励多渠道增加租赁住房供应，加大住房租赁的金融支持，同时加强对租赁市场的服务和监管。

在实际执行过程中，也出现一些问题。诸如：购房者对共有产权房接受程度弱，目前市场去化率不高；对租赁住房重建设轻管理和拆除城中村，导致租金上涨过快，自去年至今，租金价格涨幅曾一度出现环比8.4%、同比20.1%的上涨局面；以限制发放预售许可证等行政手段对新建住宅价格进行管控，也带来一些不适应症。

研究人士发现，对比纽约、东京和香港等国际化大都市，北京的房价有其独特的历史成因。此前其房价的持续上涨并非建立在高杠杆、高负债的基础上，而是由一条贯穿房改历史、城镇化进程和住宅资产化的“换房链条”在支撑。

1998年前后，大量公房低于市场价格出售给私人，完成第一次住房制度市场化改革；部分城市职工通过房产差价获益，实现家庭资产增值。

此后20年间，借助房改带来的原始积累，这部分人仅动用很小的杠杆，就完成一次又一次置换和投资。在研究人士看来，“北京的房价，就是在这种低杠杆的情况下被逐渐推高的。”

 “今天的北京房价对于以房换房的人来说其实并不高，但对于无房也无资产的城市新增人口来说，就显得越来越不友好、越来越不可支付了。”业内人士说。

接受《财经 国家周刊》采访的有关专家认为，在坚持“房住不炒”政策理念的前提下，调控政策应继续保持相对的连续性、稳定性，同时，下一步也应根据阶段性成效和新情况新问题对现有调控手段进行评估论证，视情调整优化。

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