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万达要剥离所有房产业务！王健林李嘉诚喊话透露什么

1月12日，万达集团召开2018年年会，董事长王健林现场宣布向文化、服务业转型，今年万达商业将放弃全部房地产业务，“一平方米房产开发也不能有”。

　　而就在王健林发声1天前，已经退休的李嘉诚接受媒体采访时表示，今年世界经济还很复杂，大家要小心点，买房要量力而行，如果分期付款能够负担，买了自己住没问题，应该买，但是炒房就千万不要，因为波动很大。

　　两位房地产大佬喊话意味着什么？2019年调控走向何方？房企会好过吗？

　　万达为什么要剥离所有房产业务？

　　王健林在年会上称，万达要从房地产转型的原因主要有两个。“房地产行业有两个比较大的缺陷，一是房地产是强周期性行业，好几年差几年，在周期变化中很多企业死掉。大型企业通过开发比较多的项目，似乎可以一定程度熨平周期，但是不可能完全摆脱周期。二是房地产现金流不长远。房子不是快消品，即使比起汽车这样的耐用消费品，更新速度也慢得多。一些企业在房地产行业活上几十年、上百年是可能的，但是市场销量萎缩后，行业里的企业数就会大幅减少。”

　　去年是万达转型的重要一年。对此，王健林用“现在说万达转型已经成功不算为过”评价。在他看来，万达收入结构已经改变，主要收入来源已经不是房地产：2018年，万达服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%，房地产收入仅占24.9%。“应该说万达已经不是房地产企业，而是以服务业为主、有房地产业务的综合性企业集团。”

　　最近站出来发声的除了王健林，还有李嘉诚和王石。

　　1月11日，去年正式退休的李嘉诚出席长实集团晚宴，在接受采访时称，今年世界经济还很复杂，大家要小心点，买房要量力而行，如果分期付款能够负担，买了自己住没问题，应该买，但是炒房就千万不要，因为波动很大。

　　1月9日，王石在深圳的跨年演讲上说，市场给他上的最好一课是，市场是很公平的，你怎么投机赚的钱，它一定让你还回去。你培养了投机的队伍，遇到不投机的市场，就不会做了。

　　微信公众号“90度地产”（ID：dc90du）分析称，在大佬们看来，楼市逻辑变了，曾经的暴利行业房地产缺陷开始显现：一是房地产是强周期性行业，在周期变化中很多企业死掉，即便大型企业也避不掉这个周期性变化；二是房地产现金流不长远，不稳定，一旦金融监管管控严厉，现金流的风险就来了。

　　基于此，以前房企粗放的单一开发模式，根本不可能持续长久。存量时代，房企能做的唯有转型。只有这样，企业才可以任凭风浪起，稳坐钓鱼船。

　　2019年，房企迎来债务违约潮？

　　2018年，房地产企业历经彷徨和煎熬，出让股权、裁员降薪，降价促销成为常态。随着调控高压态势不减，不断升高的融资成本和债券资金兑付压力，成为众多中小房地产企业无法逾越的大山，2019年，房地产企业到期债券规模逾5000亿元。

　　无论被动或主动，2018年以来，有多家房企进行了企业或分公司的名称变更，将名称中原有的“房地产”“地产”，甚至“置业”等字眼替换。据不完全统计，截至2018年底，已经有近25家房地产企业更改名称，其中不乏万科企业股份有限公司（000002.SZ，以下简称“万科”）、保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH，以下简称“保利”）等龙头企业。

　　克而瑞研究中心数据显示，2018年11月份房企境内外发债综合成本达到8.54%，已经创下2015年以来单月融资成本的最高水平。尤其是境外债融资，房企平均境外债融资成本11.47%，较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。2018年1~11月，房企平均融资成本6.32%，较前10月的6.06%显著上升，超过2017年全年平均值。

　　基于目前融资状况，黄立冲判断，进入2019年房企的资金压力依然不小，而且会继续承受高负债的压力。2019年债务违约，尤其是海外债务的违约会此起彼伏，可能会出现一波债务违约潮。

　　房地产企业扎堆转型

　　近两年来，房地产市场持续下行，开发商的日子并不如之前好过，尤其是中小房企，在行业集中度越来越高的当下，自身规模并不占优势，在主营业务之外，众多开发商开始探索新的增长点。

　　今年，京粮控股出售了海南珠江物业98%股权，中航善达转让了房地产开发业务，通过置出的方式纷纷剥离地产业务。

　　著名经济学家宋清辉表示，当前，在拿地难、市场不景气的背景下，房地产行业不再有10年前的好光景了，于是房企扎堆转型、更名，目的是为了朝着多元化方向发展，寻找新的比房地产业务更大的市场机会。

　　目前，对于房企的发展来说，如果只是纯粹的盖房子再销售，这条路已经越来越难了。“他们要从一个加工商变成一个服务商，听起来容易，做起来千难万难。不少上市公司高层跟我聊起这个问题都提及了。”复旦大学房地产研究中心地产运营研究所原所长蔡为民如是说道。

　　宋清辉预测，我国房地产市场持续下行，部分中小企业生存非常艰难，转型是生存不下的唯一办法，不转型就可能会“死亡”。整体来看，中小房企生存空间不容乐观，在未来剧烈的市场调整下，一些实力较弱的中小房企可能被市场淘汰出局。未来，房地产行业依然会延续强者恒强局面，留给中小房企的生存空间已经不大了。

　　2019年调控走向何方

　　2018年可以说是中国房地产历史上调控政策出台最频繁的年度。中原地产研究中心统计数据显示，2018全年房地产调控合计450次，刷新历史记录，同比2017年上涨75%。

　　然而，进入2019年后，在因城施策调控大方针指导之下，房地产调控政策反而呈现松绑与加码并存局面。

　　麦田房产分析师张叶松表示：“综合来看，各地2019年年初的调控表态和2018年底中央经济工作会议传达出的2019年政策方向是一脉相承的。在这样的宏观政策指导下，‘分城施策’或将是2019年政策的一大特征。”

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为：2019年，全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮， 但这并不意味着宽松会成为今年楼市的主题。

　　张大伟分析说，从过去十几年的调控历史看，房地产调控最核心的是信贷政策，针对多套房的信贷限贷政策松紧程度决定了楼市调控走向。只要信贷政策不出现明显变动，其他政策调整对楼市影响非常有限。

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