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杨国强：那些对三四五线的看跌没有依据

缓慢复苏还是继续下行，2018年的楼市悬念继续在2019年等待被揭开。

尽管对市场的看法仍存在讨论，但这并不妨碍一众房企在每年三月交出过去一年的成绩单，并趁着近期股市的回暖在资本市场取得一波涨幅。

3月18日，碧桂园控股有限公司在香港举行2018年度业绩发布会。与往年一致，主席兼执行董事杨国强带领总裁兼执行董事莫斌、首席财务官兼副总裁伍碧君、常务副总裁程光煜共同出席现场。

从数据来看，碧桂园交出一张还不错的业绩表。

午间公布的年报显示，碧桂园集团实现收入约3790.8亿元，同比增长达67.1%，毛利润同比增长74.3%至1024.8亿元，净利润同比增长68.8%至485.4亿元；股东应占利润、股东应占核心净利润分别为346.2亿元、341.3亿元，分别同比增长32.8%、38.2%。

另据莫斌现场介绍，2018年碧桂园录得房地产权益销售现金回笼约4557.9亿元，权益销售回款率高达91%。

另外，结算毛利率同比增加了1.1个百分点，达到了27%，净利率为9%左右。

同时，随着期内境内外融资环境的变化，2018年碧桂园的借贷成本为6.1%，相比去年上升了89个基点。

值得一提的是，现场总裁莫斌没有透露碧桂园2019年的销售目标，但从庞大的土地储备中或许可以预测一二。

现场透露的数据指出，报告期内，碧桂园在二级市场有近1.7万亿的土地储备，在一级市场约1.17万亿，合计2.87万亿元。其中，粤港澳大湾区二级市场里有3700亿左右的土地储备，一级市场5500亿左右。

另外，截至2018年末，碧桂园不含增值税的已售未结算收入达到6627亿元。

从去年下半年提出“控速”以来，无论是销售还是拿地上，碧桂园都呈现控制的意愿。

据观点地产新媒体了解，2018年中期时，碧桂园曾透露已锁定在国内的土储3.64亿平方米，对应的货值约2.81万亿元，与年末时2.87万亿元有600亿货值的增幅。

因此，无论是在回应今年的拿地投资还是推货计划时，管理层依旧滴水不漏地表示，“根据市场情况合理投资，以销定产。”

事实上，自从去年一系列风波之后，碧桂园每一次的公开活动都显得颇为谨慎拘束，不仅提出要放慢发展速度，更开始以权益口径公布销售。

对此，杨国强再三强调“让速度、效益让位于安全和质量。”

虽然业绩会现场大部分问题，杨国强都会点名由哪位管理层回答，再做补充，但媒体显然更希望由他本人直接回应，于是更多关于新任联席主席杨惠妍和市场的问题一一抛出。

2018年12月，碧桂园正式宣布杨惠妍从副主席调任为联席主席，令不少人对这么鲜少露面的杨家二女儿颇感好奇，遗憾的是，杨惠妍并未现身此次业绩会。

不过，说到女儿，一向严肃的杨国强罕有地开起玩笑，并评价女儿“Very good”，同时表示以后会邀请她来和大家见面。

而另一个能让杨国强主动回复的话题，则是碧桂园的机器人业务。

据观点地产新媒体了解，年报中，碧桂园首次出现了“研发费用”一栏。根据年报的解释，这一费用为对改良建造技术的投入，2018年该部分的支出为12.24亿元。

虽然对碧桂园全年3790亿元营收而言，这笔投入并不算多，但杨国强表示：“目前机器人业务研发的成本不是很高，不过研发成功之后量产需要投资资金，而量产之后就有效益了。”

有趣的是，在回应现场媒体关于近期一二线销售上涨，并质疑未来三四五线市场去化时，杨国强罕有地表现出激动情绪——

“你说三四五线的销售下降，你看一二线的销售量是上涨的吗？你的数据是怎么来的？”

随后，他从目前城镇化的发展情况方面补充道，“现在中国农村居住的房子还很破旧，未来大家肯定向城镇发展的，我是看好三四五线城市，对我们公司的前景也是充满信心。

以下为碧桂园股份有限公司2018年度业绩发布会现场实录：

现场提问：公司去年下半年提出提质控速，从全年的数据来看，净利润和销售在增速方面有所下降，公司具体采取了哪些措施？管理层感觉这个效果怎么样？

莫斌：去年下半年杨主席提出提质控速、行稳致远之后，公司便把保安全、保质量、保交楼作为首要任务，当然公司一贯也是坚持这么做的。

杨主席再三要求，安全和质量方面永远是第一的，要追求零伤亡和零瑕疵，让公司的项目安全和业务满意度达到追求的更高的地步，所以在行稳致远方面公司做了很多相关工作，尤其是在每一个环节、每一个周期都做了一些细致工作，这里就不再一一列举。

目前为止整个进展情况非常好，而且公司也希望在持续平稳健康的发展过程中，把管理基础夯实得更加强劲。

杨国强：公司强调的一定是速度、效益让位于安全和质量，我要求在保证安全和质量的前提下往前走，速度和效益让位于安全和质量，所有东西以安全和质量为第一位，不然公司走不远。

现场提问：公司从去年七八月份开始选择只公布权益的销售金额，流量金额就不再公布了，为什么会这样考虑？以后还会不会公布流量金额，还是说只公布权益金额？

杨国强：如果我们说销售额多少，在财务、会计那里，我们主导了50%以上就能够在会计那里说是我们的，不然你不知道多少是合作的，并且人家不知道一个公司里自己真正的权益有多少。

你公告了一个数据，里面很多人含了股份，最后他也搞不清自己真正得到的盈利怎么样，因为在不同的阶段有很多的合作方，他们可能拿了地也想跟我一起合作，可能他占49%，我们占51%。

所以，如果不这样改的话，人家有可能不是很明白这个事，不清楚碧桂园的销售额到底是多少。所以，公司最后觉得，从长远来讲，为了让大家了解得更清楚一些，所以就进行了这个改变，这样大家更容易理解。

现场提问：公司今年的借贷比例下降了7.3个百分点，幅度是比较大的，可以详细讲一下是什么原因吗？同时借贷成本是上升的，现在是6.1%，相比去年上升了89个基点，今后会在这方面做什么样的管理，会不会想办法降低借贷成本？

伍碧君：借贷之所以降得这么快，是因为公司今年还是非常良性的，公司连续几年经营性现金流为正，而且现金回款也非常强劲，这是公司净负债比例进一步下降的最主要原因。

借贷成本上升，大家知道不管是境内还是境外，去年整体的资金成本都是上升得比较厉害，公司算是控制得很好的，我们比平均的上升幅度要低。

而且，在2019年的话，整个市场在资金面上没有2018年那么紧张，公司2月份的资金成本已经明显往下降了，加上公司也会比平均水平控制得更好一些，所以今年肯定会有所下降的。

现场提问：刚才提到机器人，这方面会不会有新的发展，还有就是会不会投入更多的成本，或者需要更多的资金？

杨国强：机器人产业是国家的号召，也是未来社会的方向，公司感觉到我们有责任做这个产业。

我刚才查了一下公司在香港的地盘，他们的建筑成本接近3万港币每平方米。今天的中国建筑工人的工资相对提升得很高，但也很少有年轻人进入这个领域。我原来也在地盘做建筑工人，这个工作是很辛苦的，这30年来除了搅拌混凝土用机器以外，其它的很少用机器设备。

现在机器人产业已经比较成熟了，国家号召发展这个产业，社会对这个产业也有需要，公司觉得它对提升安全和质量都有很大的好处，是一个有效的手段。

公司在这方面投入的钱，相对于公司得到的效益和社会的贡献，这方面的收益是更巨大的。

公司还在发展的路上，相信在明年的业绩会上，你们会很开心看到我们努力取得的成果。现在有些机器人已经比较成熟了，公司自己也有应用的场景，有很多建筑可以在那里面做实验，这是公司觉得很值得奋斗的事。

同时，公司也有经济能力，因为这个行业的投入不是很巨大，研发的成本不是很高，研发成功之后量产需要投资资金，但是量产之后就有效益了。

现场提问：想问下公司去年底为止土地储备和可售资源的情况，其中粤港澳大湾区占可售资源的多少？第二个问题想请问杨主席，小杨主席去年底正式上任，您作为父亲和公司主席，想了解一下您对小杨主席的评价。

程光煜：土储方面，公司在二级市场有差不多1.7万亿元的土地储备，在一级市场大概是1.17万亿的土地储备；在粤港澳大湾区二级市场是3700亿元左右的土地储备，一级市场大概是5500亿元左右。

杨国强：我用英文回答你，very good。

现场提问：之前有一些报道说碧桂园可能有一些裁员的行动，管理层可否澄清一下裁员的消息？是真实的裁员，还是内部员工的调动？

莫斌：我首先声明，碧桂园肯定没有裁员，因为杨主席也在说，凡是跟着碧桂园一起成长的，都希望留在碧桂园。而且，随着企业的发展，业务范围也越来越广，公司还要招更多的人，所以肯定是不裁员。

当然，正常企业管理的优胜劣汰是肯定要做的，不合格的员工我们也会进行优化。

现场提问：集资方面，刚才管理层也说到今年的资金环境可能会比较松动，但是看到中央释放的流动性也没有放到房地产领域，今年碧桂园还有没有集资的需要？

伍碧君：虽然流入房地产的资金没有增加，但是整体的资金成本是在下降的，这是大家都看得到的。如果没有出现巨大的变化，我们预估特别是碧桂园的融资成本在2019年会控制在比较好的区间，应该不会比2018年上升，公司目前的预测是应该会有所下降的。

现场提问：如果说市场是平稳发展的话，公司也是求稳，那是不是盈利增长空间也就三成？现在碧桂园每年的增长大概在三成到四成，是不是这样就是碧桂园所说的稳健的标准呢？

关于香港的项目，杨主席之前说香港的建筑成本是3万块港币一平米，是不是这个成本过高，今后在香港是会继续扩张还是会收缩呢？

杨国强：我们在香港还在学习，在中国大陆碧桂园做得比较大了，但是在香港这个市场我们还要学习，这也是一个不小的市场，没有收和放的考虑，包括市场预算的问题，我们只能努力前行，脚踏实地做好每件事，你不能自己乱来，国家也希望房地产市场、房价的发展能够稳健发展，我们作为企业也要跟着国家的步伐前进。

至于进步的比例，作为企业本身肯定是要行稳致远，首先要稳健，接下来再努力。大家看到，最近这5年我们一步一步地走过来，大家也感受到我们是很努力的，知道我们在奋斗。

现场提问：就2018年第四季度的销售情况看，三四五线城市的销售去化率是否出现下降？

今年一二月份的合约销售单位房价，相比2018年的平均水平有所下降，上半年的结算均价比较低，最主要是什么原因呢？会否对未来的毛利率产生影响？

杨国强：你说三四五线的销售下降，你看一二线的销售量是上涨的吗？你的数据是怎么来的，你看到一二线是成长的吗？

其实随着整个大环境的变化，基于很多方面的因素，国家对房价的控制是整体的。你的数字是不是一二线的房价在涨，还是销售很好？还是只是冲着三四五线来说？

我是看好三四五线城市的。你们想象一下，现在农民工的工资已经升上来了，升得比较高，过去只有2000来块钱，他没办法买房子；现在升上来了，但在房价1万多块钱以上的城市买房子也比较难。所以，生活条件好了以后，他们应该是回去将父母、孩子移到县城和镇里住。

从这方面来讲，我还是很看好四五线城市房地产市场的，因为五六千块钱的房价他们都消费得起，未来大家肯定向城镇发展的，我对公司的前景也是充满信心的，在不同的阶段有一些调整也是很正常的。

程光煜：一二月份的均价大概是8500、8200元/平米左右，这主要是受成交结构的影响，因为今年的春节比较早，在2月初就过春节，所以一二月份很多成交来源于返乡置业，成交结构变化造成均价下降。

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