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公寓的价值不是房子，是城市的配套、是政府的基建

体会一下BOXHILL的摩天大楼与CBD的距离

作者 | 米公子

先用小本子记下这句话：

你在国外买的公寓，其价值不是房子，这个房子从建好那一刹那就开始贬值，没有升值，能给你带来回报和升值的，是这个公寓所能享用的配套，也就是政府的基建和城市的配套价值。

国外的公寓，就是住宅，是区别于别墅而有的称呼。

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三五年前，在悉尼买parramatta公寓的朋友们，应该已经深切感觉到了买错之后的市场回击。

每周我们关注悉尼的出清率、上涨百分比，和这里的房子是没有关系的。

我们冲着什么来买的？

1、悉尼副中心

2、悉尼副CBD

3、悉尼向西发展的中心主轴

4、悉尼东南西北交通中心

每个概念，都是真的，都是事实，中介没有忽视，政府也是这么规划的。

但，为什么会买错？

是因为我们在用中国式的思维来思考悉尼。

北京副中心的通州，是过去10多年的北京涨幅最大的区域，2000年的月亮湾小区，2000元/平，卖不动，如今的二手房，60000元/平。

30倍的涨幅，放眼全球，找不到竞争对手。

深圳的中心，在过去的40年间，从罗湖到福田，如今到南山，每一次都是房价的暴击，如今的南山，是深圳的房价制高点，最高已经30万/平。

所以，既然是真的，世界上也是有诸多成功案例的，但，为什么在悉尼会投资失败？

为什么？

1、概念被透支过多。

2、价格已经过高。

3、规划层数太高、户数过多。

4、供应量过大。

5、概念兑现需要时间。

6、国外建设速度过慢。

基本上，在国外，所谓的城市变革性大概念一定是不能太当回事的。

比如，副CBD、副中心、新区、新城等等这样的概念，一律要PASS，不要听不要听不要听。

同样的话，也说给墨尔本。

因为，一样的副CBD的坑，也一样发生在墨尔本。

墨尔本更NB，有两个副CBD的概念。

西边的werribee、东边的boxhill，都在宣称自己是未来的副中心、CBD。

西边在盖别墅，东边在盖超高层公寓。

对不起，事实已经告诉我们，市场表现很差，回报一定是大失所望的，回报率一定是匹配不上副中心这样NB的称号的。

事实上，作为副CBD都是不靠谱的，墨尔本CBD的公寓都是严重过剩的，还轮得到其它地方来挤泡沫？

而这些地方，充其量就是一个小的就业中心而已，但你脑海里想像着一个副中心的期待去买房，一定是要大失所望的。

如下图，boxhill的摩天大楼，CBD概念。

而对于boxhill来说，连CBD的高层公寓都是要严格慎入的，这儿的超高层，就更是坑中坑了。

千万别碰，一入坑，万劫不复。

类似副中心这样的坑，在布里斯班还没有，因为，布里斯班还在发展自己的唯一CBD，还没有任何副CBD的苗头。

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以前的悉尼、布里斯班都有一个共性。

在工业化的时代，河边都是工业区，有大片的工厂，因为出海方便，货物上下船方便。

如今，工厂关闭或拆迁后，通常都是规划为高密度公寓，体量很大，供应很大，通常打出概念：轻奢商业、河景、生活方式。

说真的，这些也是非常重要的。

所以，悉尼的rhodes、chatswood，都靠着优秀的商业配套，取得了不错的市场回报和业界口碑。

但是，但可是，在悉尼，wentworth point、melrose park，这两个地方，也是一样靠着这些概念，却成了在市场回报中表现最差最差的公寓。

为何？

公寓买的是什么？

公寓买的不是房子，是公寓所在区域的政府基建、城市配套以及河景和其它稀缺资源。

比如，

1、大型商业中心

2、大型办公楼聚集

3、火车站或地铁站

4、高速或道路

5、名校或大学

这些基建，是很难复制的，是很难替代的。

因为，全球只有一个基建狂魔就是中国，国外的基建都是很慢很慢的。

所以，不要碰没有基建、没有重要配套、没有稀缺配套的公寓。

同样的坑，在布里斯班也是一样一样的，先找到两个给你们说说。

1、就是布里斯班的west end。

之前也是工业区，如今升级为高密度公寓。

唯一的概念：河景。

同样的问题是：这里没有基建，这里没有交通，这里没有大型商业。

所以，这里的公寓，也是远远的跑输了市场大盘。

注意，再次重复。

公寓买的不是房子，而是借房子的名义，买了这里的基建价值和配套价值。

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2、再说一下布里斯班的坑区域，就是汉密尔顿的河边高密度公寓开发区域，northshore hamilton。

远离市中心，比west end还要远，有一些概念。

1、河边、河景。

2、政府重点规划打造。

3、有公园、有高尔夫啥的。

4、也有规划科技园啥的。

但，这里肯定是不能碰的。

这里的问题和悉尼的wentworth point、melrose park是一模一样的问题。

1、没有交通和基建。

2、河景不是刚需。

3、远离市中心和就业中心。

4、盖的太多了！

这里的回报率，比newstead要惨很多。

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总结

再次重复。

公寓的坑确实比较多，在国内的负面也比较多。

公寓的坑，主要是坑在了三个方面，一是区域本质就错了，就是我今天讲的这个原则。

还有两个坑，垃圾开发商的垃圾盘和过度透支的价格。

这两个坑，我下回再分解。

今天，先学会这一条，再次重复：

你在国外买的公寓，其价值不是房子，这个房子从建好那一刹那就开始贬值，没有升值，能给你带来回报和升值的，是这个公寓所能享用的配套价值的升值，也就是政府的基建和城市的配套价值。

其配套价值越大、越稀缺，越好。

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