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物业对社区和房子价值之重要性,必须再审视 - 凤凰网房产成都
近期,宁波某社区一些业主给物业公司(国内某知名物业)送了一面叫做“干啥啥不行,收钱第一名”的锦旗,气得物业公开说要退出。不过,投票时超过80%的业主选择挽留,物业感动得稀里哗啦 -来自凤凰新闻客户端
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物业对社区和房子价值之重要性,必须再审视

证券时报 2020-10-27 11:55

近期,宁波某社区一些业主给物业公司(国内某知名物业)送了一面叫做“干啥啥不行,收钱第一名”的锦旗,气得物业公开说要退出。不过,投票时超过80%的业主选择挽留,物业感动得稀里哗啦。投票结果是:小区共730户,明确表达意愿的682户,其中挽留的587户,不同意的只有60户。业主私下里说,尽管有一些小瑕疵,但能找到比它更好的吗?

事件的“剧情反转”折射出什么呢?答案是,即便是品牌物业,也不能完全满足社区居民对物业管理的诉求。确实,楼市从增量时代步入存量时代以后,“管房子”甚于“建房子”,这是老百姓最关心的,但目前还未得到充分重视。前段日子,抖音上的一段视频被刷屏,说的是成都某小区的业主,受不了现在的物业、一炒了之,然后又大阵仗地夹道欢迎隔壁小区的优质物业进驻。

差距是发展潜力,更是市场机会。所以,今年A股有超额收益的不仅有医疗器械板块,还有物业板块。这两年物业公司密集上市,股价中途虽有回调,但一直在创新高,今年以来最低的涨幅也有30%。港股市值突破百亿的内地物业管理公司接近10家,估值动不动就50-60倍。这次疫情,物业不仅未被波及,反而因“社区治理是防疫最前线”而备受重视。

物业管理好与坏,其价值已经开始凸显了。近期,上海、杭州多个小区爆出,中介带客户进入小区看房,物业要收取费用,少则10元一次,多则30-50元一次,高档社区要100-200元一次,超过很多景区的门票了。想看房,先交钱、再备案,然后由物业陪同中介、买家一起看房,而且规定看房时间不超过半小时。笔者看了一下,都是一些关注度较高、物业管理好的社区。

更关键的是,房产中介对此并无异议,都乐呵着去交钱了。也好理解,愿意买这些社区房子的人很多、也叫得上价。卖掉一套,3-5万元的中介费就落袋了。自家物业的品质摆在那里,就敢任性地向中介收“看房费”,不怕没人看房,不怕业主的房子卖不掉。对一个社区来说,能否管理好带客看房的中介,是衡量社区管理品质(特别是管理外来人员)的最佳标尺。

一些管理差的社区,中介进出社区、楼栋非常自如,外来人口管理也松松垮垮。外来人员管不好,社区住户我行我素,业委会、业主大会要不没有,要不就形同虚设,住户不良行为相互传染,比如电动车乱停、宠物随地排便、门禁形同虚设。这样的社区,楼栋也好、社区公共区域也好,卫生状况都比较差。久而久之,居住品质每况愈下,房子也很难保值增值。

很多人买房时,可能没太在意物业。等住上一些日子才发现,物业管理的品质,往往以“长尾效应”和润物细无声的沁入感,决定房屋的使用价值和交换价值。未来,房价告别大涨,折旧、按揭、维修等成本开始显化。所谓好房子,就是既住着舒适,还能保值增值。也就是说,不仅业主住的好,而且日后想换房的时候,还能以最快的速度、相对心仪的价格卖得掉。

可惜,很多业主认识不到。经常听到,物业费十几年不动,给出一个调价方案,哪怕涨几毛钱,业主也不同意。结果是,要么物业公司抛盘走人,要么物管破罐子破摔。这是共输结局,而业主损失更大。看似省了一两百元,但社区管理差、公共区域年久失修,往小了说,居住氛围不好,住着闹心;往大了说,社区存在安全隐患,比如火灾或偷盗、高空抛物等。

重要的是,不知不觉中,物业品质输给了周边社区,甚至房价开启阴跌。这些年,物业公司的运营成本都在增加,比如人员工资、设备设施、基础物料等。而且,近年来垃圾分类、社区防疫、老旧小区改造等,都在给物业加担子,物业费不涨价是不可能的。物业费涨了,尽管业主支出增加了,但物业品质提升了,住着舒适,房子还能保值。如果该涨的不让涨的话,要么物业走人、要么物管每况愈下,或侵占公共空间来牟利,这对谁都没好处。当然,也有物业不尽责,这要区别对待,但物业对社区和房子价值之重要性,必须要再审视了。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

标签: 物业公司 【责任编辑】唐瑞(P0281)
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