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10月中国物业服务TOP30报告·观点月度指数

观点指数 10月，资本市场上物业再迎高峰，4家物业企业成功上市，分别是卓越商企业、第一服务、世茂服务与合景悠活，达到今年以来单月上市企业数量最高。

截至10月底，今年已上市物业服务企业达到10家，另有6家物企正等待登陆资本市场，当中不乏恒大物业、华润万象生活等标杆企业。

股价表现方面，一众物业股股价仍在下探。31只H股物业股平均跌幅10.6%。值得注意的是，合景悠活自上市起股价便下行，月内跌幅达到22.94%。

同时，随着行业发展环境持续向好，物业服务企业的营收状况持续正向增长。招商积余、新大正第三季度分别实现归母净利同比增长136.6%、20.02%；南都物业前三季度归母净利同比增长21.32%。

并购市场方面，月内碧桂园服务先后收购了满国康结、福建东飞两家市政环卫类服务企业。不难看出，物业服务企业正在业务边界上继续拓展。

下半年一个明显的趋势是，物业服务企业开始加速布局城市公共服务领域。

如保利物业中标锡东新城商务区、嘉兴姚庄镇桃源新邨等城市服务项目；万科物业正式变更为“万物云”，并发布旗下城市服务品牌“万物云城”，都显示了物业服务企业进军城市服务的决心。

万科物业更名，物企横向并购意图显现

据“10月中国物业服务TOP30”榜单显示，万物云再夺榜首，碧桂园服务、保利物业紧跟其后，位列榜眼、探花。

10月28日，万科物业发生企业名称变更，由“万科物业”更名为“万物云”。包含Space、Tech、Grow三大业务板块。涵盖面向社区空间服务的“万科物业”、“朴邻发展”；商企空间服务的“万物梁行”，以及此前新公布的城市空间服务品牌“万物云城”。

数字化建设方面，“万睿科技”、“第五空间”分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务；“万物成长”则是公司的孵化器，持续连接成熟企业、孵化创新企业。

当中值得关注的是，“万科物业”历经数十年发展已在全国范围内产生较大的品牌影响力，截至2020年6月底，“万科物业”在管住宅项目2769个，在管面积近4亿平方米。商办物业方面，“万物梁行”已布局149个城市，服务项目超1140个，管理面积超1亿平方米。

万物云的三块业务版图，反映出当下物业服务企业的发展方向。由于传统物业服务存在一定的行业天花板，在保持基础住宅物业服务增长同时，物业服务企业的业务边界正在不断拓展，主要包括收并购产业链上下游公司和进军城市服务领域两个方向，当中城市服务是下半年以来头部物业企业重点布局的业务。

由于城市公共服务项目的招投标对参与企业有一定资质要求，因此物业公司开展城市服务最好的切入口，无疑就是市政环卫服务。观察目前市场情况可以发现，头部物业企业已经开始通过收并购或签署战略合作的方式，牵手具备相应资质的环卫公司切入该领域。

来源：企业公告、观点指数整理

10月14日，碧桂园服务公告称，以24.5亿元收购满国康洁70%的股权。据悉，满国康洁从事城乡环境卫生一体化管理运营服务。碧桂园服务选择对产业链下游企业进行收购，一定程度上是为了提高城市服务业务板块的内部协调与利润水平。

总的来说，各地对城市公共服务的市场化、社会化还处于初期阶段，城市服务领域所涉及的业务类型与市场空间仍在不断释放。

对于物业服务来说，尽早实现前瞻性战略布局，也是为了后续可能到来的竞争做好准备。

物业股持续回调，难抵企业上市热情

10月，港股市场迎来了新一波物业服务企业集体上市，共有4家登陆资本市场。

数据来源：观点指数整理

回顾近年，随着物业服务行业价值逐步显现，高增长、低风险的行业特性深受资本青睐，房企分拆的热情空前高涨。截至目前，2020年已成功登陆资本市场的物业服务企业达到12家，其中已递交招股书排队上市的物业服务企业达到6家。

与往年不同，疫情因素影响下，物业服务行业整体表现可圈可点。具体到上市公司，则出现了严重的分化：业绩优秀、成长性好、具有强力关联企业支持的物业服务企业股价屡创新高；规模小、业务类型相对单一、业绩较差的物业企业则表现平平。

但自8月以来，物业股股价明显下挫，并在10月有了进一步加深的趋势。

数据来源：Wind，观点指数整理

据观点指数整理港股市场上的31支物业股发现，10月物业股平均股价跌幅超10%。

从具体股价表现来看，港股市场上仅有浦江中国、祈福生活服务、彩生活表现较好，其中浦江中国月内涨幅4.67%，领跑一众物业股。而10月30日新上市的世茂服务，收盘报价16.6港元，勉强保住发行价。

其余28支物业股均有不同程度下跌，更有20支物业股跌幅超10%。值得注意的是，时代邻里以-23.3%的跌幅领跌，同时第一服务、金融街物业、合景悠活4家物管企业跌幅超过20%。

值得注意的是，诸如保利物业、碧桂园服务、雅生活等头部物业企业的股价表现亦不理想，以保利物业为例，截至10月30日，保利物业股价为55.75元/股，较五月份最高点92.45元/股下跌近40%。

物业股目前的下挫情况，与年初疫情影响下仍然大幅度上涨的态势形成鲜明对比。试究其因，近期物业板块密集的IPO，或许是导致物业板块调整的直接诱因。

此前可供投资者选择的物业企业有限，市场具有一定的稀缺性。但随着越来越多优质物业服务企业上市，一定程度上会令投资者热度降低、资本分散，新股高开高走的情况恐难现。

此外，大部分物业企业募资额用途中，用于收并购、进行规模拓展的均占50%以上。可以预示的是，在当下仍是“规模制胜”背景下，拥有资本加持后的物业服务企业纷纷进入跑马圈地的阶段，可供并购的优质第三方项目变得越来越少。在供需关系下，并购标的企业的成本上涨，进一步压缩物业行业利润。

依靠地产母公司的内生生长速度，也受到房地产周期因素影响。市场对于物业股的成长性预期逐渐趋弱，进而带动股价走低。

不过，即便在如今物业股板块估值回调的背景下，房企分拆的热情依然高涨。10月12日，阳光城宣布拟分拆旗下物管公司上市，有消息称，阳光城物业初步计划集资最少2亿美元（约15.6亿港元）。

当然，也要看到有越来越多的物业服务企业，诸如彩生活、卓越商企服务、世茂服务、恒大物业等拉来京东、腾讯、阿里等互联网巨头做战投。利用物业服务的社区场景，挖掘社区服务的消费价值，这个消费场景未来能为物业服务发展带来怎样的商业价值，还有待观察。

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