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上半年450余条楼市政策发起“猛攻”效果几何? - 凤凰网房产成都
2024年上半年,房地产市场延续调整态势,新房销售表现不佳,二手房“以价换量”特征明显,房地产开发投资仍面临下行压力。 -来自凤凰新闻客户端
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上半年450余条楼市政策发起“猛攻”效果几何?

21世纪经济报道
2024-07-10 00:43

2024年上半年,房地产市场延续调整态势,新房销售表现不佳,二手房“以价换量”特征明显,房地产开发投资仍面临下行压力。

为稳定市场,房地产政策持续推出,稳市场、去库存、防风险成为上半年房地产政策的关键词。在需求端,放松限购,支持住房“以旧换新”,降低首付比例和房贷利率,将购房与生育政策、落户政策相结合等“一揽子”政策相继出台;在供给端,合理控制和优化宅地供应,推进保交房,支持地方国企收购存量新房,妥善处置、盘活存量土地等政策陆续出台。

政策效果逐渐释放,6月楼市成交有所改善,但房地产行业深度调整的基本面并未扭转,市场信心尚未恢复。下半年,房地产政策有望继续优化调整,各地去库存举措或加快落实。

230余城出台房地产支持政策450余次

4月30日,中共中央政治局会议首次提出,要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施;5月17日,央行发布多项房贷新政,下调首付比例和公积金贷款利率,取消全国层面房贷利率下限、推出保障性住房再贷款,同日自然资源部明确准备出台处置闲置、盘活存量土地政策措施;6月7日,国常会提出要充分认识房地产市场供求关系的新变化,顺应人民群众对优质住房的新期待,着力推动已出台政策措施落地见效,继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。

上半年中央、各部门多次部署房地产工作,进一步明确政策调整方向的同时,释放更加积极的市场信号,提振市场预期。

随着政策调整窗口进一步打开,地方政策调整的步伐加快。据诸葛数据研究中心不完全统计,截止到6月26日,各地出台房地产支持政策451次,覆盖230余个城市;其中,新一线城市担当调控主力,政策优化调整超90次。从政策内容来看,包括放松限购限贷、支持住房“以旧换新”、优化公积金贷款政策、发放购房补贴等。

“517”央行房贷政策出台之后,各地加快落地房贷新政步伐。前述机构不完全统计发现,取消房贷利率下限、降低首付比例的省份已超过20个,首付比例进入“15%时代”。北上广深四个一线城市全部跟进,其中广州房贷政策相对更宽松,北京、上海和深圳首套房首付比例低至20%、广州最低15%,北京、上海和深圳首套房贷利率调整为不低于5年期以上LPR-45BP,广州则取消了房贷利率下限。

今年上半年,重点城市限购频次调整明显高于以往。诸葛数据研究中心统计发现,上半年约有53个城市调整限购政策约155次。一线城市限购政策调整主要集中在优化非核心区域限购、支持多子女家庭购房、降低购房社保或个税年限要求等,除了广州取消120平方米以上限购外,北京、上海和深圳核心区域限购仍较严格。目前,除了天津海南之外,其余城市均已退出限购。此外,优化公积金政策及购房补贴仍是高频政策,占上半年总调控数量的近6成。

住房“以旧换新”成为上半年各地政策调控热点。中指研究院监测发现,截至6月25日,已有超85城推出住房“以旧换新”措施,包括“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式。另外,今年上半年,特大城市开始将支持购房与落户政策相结合,5月以来,武汉、杭州、沈阳、南京、佛山等城市发文支持买房落户。

各地需求端支持政策如雨后春笋般涌现,供给端政策也不断优化调整。土地是新房供应的源头,今年4月,自然资源部提出要合理控制新增商品住宅用地供应,限制甚至暂停库存量较大城市宅地供应,各地供地规模整体缩减。与此同时,北京、上海、深圳、杭州、青岛、福州等地对土拍政策进行优化,涉及突破甚至取消地价上限、放松“70/90”政策、优化销售限价等。另外,针对当前盘活房地产存量土地存在的利用难、转让难、收回难等问题,自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台了18条政策措施。

上半年加力去库存的政策取向凸显。支持地方国企收购已建好未出售新房成为各地力推的去库存模式,为推动存量商品房去库存,央行设立3000亿元保障性住房再贷款。6月20日,住建部明确,收购存量房作保障房的范围扩围至全国县级以上城市。

核心城市限制性政策有待放开

系列政策带动叠加房企年中业绩冲刺,6月重点城市楼市成交有所改善。

克而瑞监测发现,6月北京、上海、广州和深圳商品住宅成交面积环比分别增加21%、66%、48%和38%,二手房成交面积环比分别增长12%、38%、45%和4%。包括一线城市在内,6月重点30城商品住宅整体成交面积环比增长17%,同比下降19%,成交面积创年内单月新高。6月重点22城二手房成交面积环比增长7%,同比增长24%。

但纵观上半年,全国房地产市场仍在调整过程中。中指数据监测发现,上半年重点100城新房成交面积同比下降约四成,成交规模处近年同期低位,市场活跃度偏弱。二手房表现好于新房,1~5月重点25城二手房销售同比下降13%,6月同比或转增,但二手房市场“以价换量”特征仍然明显。

东方金诚首席宏观分析师王青向21世纪经济报道记者表示,每轮房地产政策放松,特别是购房门槛降低后,都会释放一部分刚性住房需求。可以看到,一线城市和热点二线城市刚需群体较大,因此政策拉动效应较为明显;反之,在其他刚性需求相对较低的城市,政策刺激效果较弱。需要提出的是,在楼市预期未能根本扭转的背景下,这类刚需释放过程往往是脉冲性的,难以持续。

王青判断,下半年房地产政策将延续渐进优化模式,不会大放大收。政策调整将主要考虑两个因素,一是有效控制房地产行业波动对宏观经济的影响,重点是防范风险外溢;二是避免有可能引发后期房价大幅上涨的强刺激政策,特别是要避免过多经济资源投入到房地产行业,掣肘经济转型及高质量发展。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向21世纪经济报道记者表示,下半年房地产供需两端政策有望进一步优化调整,各地去库存相关举措或将加快落实。

曹晶晶进一步对政策趋势进行分析,在需求端,放开核心城市限制性政策仍是优化的重要方向,预计一线城市将继续优化限购政策。各地降低房贷利率和交易税费等仍有空间,同时各地有望加大居民购房补贴。另外参考南京、郑州住房“以旧换新”模式,并结合“房票”政策,下半年或有更多城市出台配套政策,进一步促进置换需求释放。

在供给端,曹晶晶表示,一方面,合理控制以及优化新增商品住宅用地供应成为政策发力点,预计政策将聚焦优化土拍规则,取消限价政策、取消远郊区容积率1.0限制等;另一方面,项目“白名单”政策将深入推进。除此之外,各地收储已建未售新房的节奏或加快,收回闲置存量土地、盘活存量土地的配套政策也有望加速落地。


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标签: 楼市新政 【责编】 王婷婷(PO377)
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